Kupujete nový byt či dům? Tohle jsou věci, na které si určitě dejte pozor | info.cz

Články odjinud

Kupujete nový byt či dům? Tohle jsou věci, na které si určitě dejte pozor

Převod nemovitosti je pro mnoho lidí velkým krokem, který podstupují jednou nebo dvakrát za život. Na co je potřeba při něm pamatovat? Podle občanského zákoníku je dnes stavba součástí pozemku a nemovitosti se nyní tak již zpravidla nepřevádí samostatně, nýbrž spolu s pozemky, na kterých se nacházejí. Nejčastěji se tomu tak děje na základě darování, koupě či směny. Při převodech je nutné dát si pozor na formální i obsahové náležitosti převodní smlouvy a pohlídat si také převod peněz tak, aby nedošlo k nepříjemným komplikacím.

Jednou z prvních věcí, na kterou je potřeba se zaměřit, je převodní smlouva. Smlouva o převodu nemovitosti (ať už se jedná např. o smlouvu kupní, darovací či směnnou) musí být vždy písemná a opatřená úředně ověřenými podpisy smluvních stran. V této smlouvě by současně měly být patřičně upraveny veškeré důležité skutečnosti týkající se převodu nemovitosti.

Jak má vypadat smlouva?

V převodní smlouvě musí být v prvé řadě správně a přesně specifikován předmět převodu. Pokud by totiž specifikace předmětu převodu (např. domu či bytové jednotky) obsahovala sebemenší chybu, katastrální úřad by vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí odmítl provést a bylo by nutné smlouvu předkládat znovu, což už může představovat značný problém. Zejména pokud každá ze smluvních stran žije v jiném městě či dokonce v jiné zemi, nebo pokud již došlo k úhradě převodní ceny.

Vedle písemné formy a dostatečné identifikace převáděné nemovitosti musí smlouva o převodu nemovitosti splňovat i další zákonem požadované náležitosti. Například závazek převodce, že nabyvateli věc odevzdá a umožní mu k ní nabýt vlastnické právo, jakož i závazek nabyvatele, že věc převezme, popřípadě za ni zaplatí převodci převodní cenu – převádí-li se nemovitost za úplatu.

Smlouva by měla obsahovat také prohlášení převodce a nabyvatele o tom, že na nemovitosti neváznou jakákoliv zástavní práva, věcná břemena, práva stavby, předkupní práva či jakákoliv jiná práva třetích osob, o nichž by nabyvatel nevěděl a která by omezovala jeho plný výkon vlastnického práva k nemovitosti. Převodce by měl současně ve smlouvě osvědčit, že převáděná nemovitost není předmětem exekučního či podobného řízení, že se sám nenachází v úpadku, ani proti němu není vedeno insolvenční řízení a nemá jakékoliv nedoplatky na daních, poplatcích či jiných odvodech.

STRUNC! Rozhovor s Jiřím Matznerem autor: INFO.CZ

Jelikož ceny nemovitostí se momentálně pohybují na historických maximech, nelze než doporučit při úplatném převodu nemovitosti využít notářské či advokátní úschovy za účelem získání jistoty, že převodní cena bude převodci zaplacena až v momentě vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Tím je možné předejít nepříjemnostem spojeným s úhradou převodní ceny, jelikož uzavřením smlouvy či zahájením vkladového řízení ještě nedochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Pokud by např. vkladové řízení bylo zastaveno a převodní cena byla již zaplacena, nebo naopak by došlo k podání kompletního návrhu na vklad do katastru a kupující by se následně rozhodl převodní cenu neuhradit, mohlo by v takovýchto případech dojít ke značným komplikacím.

Jak to chodí na katastru?

Při převodu nemovitosti se zápis do katastru provádí vkladem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru se podává na předepsaném formuláři, který musí splňovat náležitosti předepsané v ustanovení § 14 zákona č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění.

Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí lze provést jak prostřednictvím návrhu na vklad v listinné podobě, tak i v elektronické podobě. V elektronické podobě lze však návrh podat pouze za předpokladu, že bude elektronická listina opatřena elektronickým podpisem. Poplatek za vkladové řízení činí 1000 korun.

Přílohou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru musí být tzv. vkladová listina, což je dokument, na jehož základě má být vlastnické právo do katastru zapsáno. Touto listinou je samozřejmě převodní smlouva – jako např. kupní či darovací smlouva, která (jak již bylo uvedeno) musí být písemná a opatřena úředně ověřenými podpisy. Je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem, je nutné k návrhu na vklad přiložit i plnou moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele.

O tom, že právní poměry týkající se převáděné nemovitosti jsou dotčeny změnou, katastrální úřad nejpozději den poté, co ke změně došlo, informuje dosavadního vlastníka nemovitosti či jinou oprávněnou osobu (vyznačením tzv. plomby). Jestliže jsou veškeré podmínky nutné pro provedení vkladu (resp. převodu vlastnického práva) do katastru nemovitostí řádně splněny, katastrální úřad jej povolí a vklad provede – nejdříve však po uplynutí 20 dnů od příslušného vyznačení plomby. Vklad vlastnického práva je následně proveden zpětně ke dni, kdy návrh na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu došel.

Zaplaťte daň

Je třeba rovněž zdůraznit, že po provedení převodu vlastnického práva je rovněž nutné v zákonné lhůtě (tj. do 3 měsíců od provedení převodu) zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí. Tuto daň dle opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která odpovídá 4 % z nabývací hodnoty nemovité věci (tj. sjednané převodní ceny, popř. srovnávací daňové hodnoty nebo zjištěné ceny), hradí kupující.


JUDr. Jiří Matzner, Ph.D., LLM. je zakladatelem advokátní kanceláře MATZNER et. al

 
Přejít na homepageVíce z kategorie

Články odjinud