Štilec: Byty mohou zlevnit, jenom zákony to ale nevyřeší. Co musí Praha udělat? | info.cz

Články odjinud

Štilec: Byty mohou zlevnit, jenom zákony to ale nevyřeší. Co musí Praha udělat?

KOMENTÁŘ JAKUBA ŠTILCE | Koupě nového bytu, ale i jeho pronájem, začíná být nedostupným luxusem. Co by Praha měla udělat, aby se situace zlepšila? Musí sama začít stavět a přemýšlet v dlouhodobém horizontu, protože spoléhat se pouze na změny zákona a nové stavební právo účinné řešení v potřebném čase nepřinese. Opravdu nová úprava nás totiž čeká nejdříve za čtyři roky a dobu ještě zabere, než se nová pravidla zažijí. Příklady si tak Praha může vzít z měst, jako jsou Vídeň, Hamburk či Mnichov.

Za nedostupné bydlení považujeme podle obecných pouček to, na které musíme vydat měsíční náklady převyšující třetinu příjmů domácnosti. Taková situace je v Praze již několik let tvrdou realitou, a to nejen u pořizovacích cen bytů, ale i u nájmů. Dostupnost vlastního bydlení v Česku je nejhorší v Evropě, kdy nový byt vyjde na více než 11 průměrných ročních platů.

Pro srovnání, průměrný Němec musí při koupi bytu sáhnout do kapsy pro zhruba 5 ročních platů, Rakušan pro 5,6 a Polák pro 7,5. U nájemního bydlení není situace o nic lepší. V Praze se průměrně platí 358 Kč za metr čtvereční nájmu bytu, což Prahu řadí před města jako Frankfurt, Vídeň, Berlín nebo Miláno, kde je průměrná výše příjmu samozřejmě daleko vyšší.

O příčinách tohoto stavu se v poslední době napsalo již mnoho. Ano, málo se staví, protože povolovací procesy pro výstavbu jsou až trestuhodně zdlouhavé. Světová banka v tomto směru řadí Českou republiku na 156. místo ze 190 posuzovaných zemí, zhruba na úroveň Nigeru nebo Čadu. Pro srovnání s našimi sousedy, Polsko je na 40. místě, Rakousko na 42. a Německo na 24.

Existuje ale rychlé a účinné řešení? Nebo co by měla Praha, ale i další velká česká města, dělat?

Rekodifikace stavebního práva je běh na dlouhou trať

Je třeba si přiznat, že v krátké době se výrazné změny k lepšímu nedočkáme. Jde totiž o důsledek dlouhotrvajících a neřešených problémů. Jedna z hlavních a systémových příčin nepochybně spočívá v (ne)kvalitě českého stavebního práva. Toho si je konečně vědomo i Ministerstvo pro místní rozvoj, které se s tím dle svých vyjádření již skutečně rozhodlo něco dělat. Alespoň tak lze usuzovat z ministerského materiálu předloženého vládě na podzim loňského roku, který podává informaci o hlavních směrech a cílech zamýšlené rekodifikace stavebního práva.

K přílišnému optimismu však není důvod, neboť jak samo ministerstvo přiznává, účelem materiálu je spíše poskytnout přehled o zásadních problémech současné právní úpravy a nastínit proces vedoucí k nápravě. Završení tohoto procesu se však předpokládá až v roce 2023, kdy by rekodifikovaná úprava měla vstoupit v účinnost. Nutno dodat, že vzhledem k rozsahu chystaných legislativních změn (mají se dotknout cca osmdesáti zákonů) jde o odhad přinejmenším optimistický – v paměti stále zůstává příprava rekodifikace soukromého práva. Lze navíc očekávat, že alespoň v prvních letech účinnosti budou nové předpisy budit spíše rozpaky a jak úřednictvo, tak i stavebníci se s nimi budou teprve učit zacházet.

I když je tedy rekodifikace veřejného stavebního práva nepochybně klíčovým prvkem ve snaze o zefektivnění bytové výstavby, a tedy zvýšení dostupnosti bydlení, její účinek se projeví až ve střednědobém či spíše dlouhodobém horizontu.

Smíšené pocity z novel stavebního zákona

I proto se stát snaží již nyní přijmout některá provizorní opatření v podobě dílčích novel. Z těch posledních lze však mít spíše smíšené pocity. Pro příklad lze uvést novelu stavebního zákona účinnou od 1. 1. 2018, která v rámci snah o zrychlení povolovacích procesů změnila proces vydávání tzv. závazných stanovisek. Změny byly provedeny zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.

Změna spočívala v tom, že soulad staveb s územním plánem nově posuzují namísto stavebních úřadů odbory územního plánování. A ty nestíhají. Např. ve známém případu Černošic, kde se vyřizují závazná stanoviska pro celou Prahu-západ, to vedlo k naprosté paralýze a na závazné stanovisko se čekalo i více než rok. Iniciativa vrátit tuto působnost stavebním úřadům neprošla, a tak se ministerstvo aktuálně rozhodlo řešit věc tzv. fikcí souhlasu.

Ta má spočívat v tom, že pokud příslušný úřad závazné stanovisko nevydá do 60 dnů, má se za to, že s návrhem stavebníka souhlasí. Ačkoli je tato změna iniciována se zřejmým cílem zrychlit proces výstavby, je třeba k ní být ostražitý. Vždyť co jiného to znamená v situaci přetížených orgánů územního plánování, než rezignaci na věcné posouzení a rozhodnutí žádostí? To je ostatně důvod, proč tuto legislativní iniciativu před koncem roku odmítlo hned 5 ministerstev, řada krajů a Nejvyšší správní soud.

Praha se musí začít chovat jako developer

Co tedy zbývá zejména Praze, která se s krizí dostupnosti bydlení potýká nejvíce?

Praha oproti jiným evropským metropolím není schopna účinně regulovat cenu nájemního bydlení. To je mimo jiné důsledkem masivní porevoluční privatizace městského bytového fondu. Pro představu, hlavní město spolu s městskými částmi vlastní pouze 5 % bytového fondu. Zbylých 95 % je v soukromém vlastnictví (pro srovnání, třeba Vídeň kontroluje zhruba 26 % bytového fondu).

Co však Praha bez dalšího může, je začít se chovat více jako racionální a strategicky uvažující developer s odpovědností za trvalý rozvoj svého území. Praha by neměla pouze pasivně vyčkávat, s jakými stavebními nápady se budou hlásit developeři. Ti sami o sobě řešení krize dostupnosti bydlení nepřinesou. Pokud nedostanou jiný impulz, budou vždy stavět to, co jim přinese nejvyšší zisky, bez ohledu na potřeby Prahy a jednotlivých sociálních skupin jejích obyvatel.

Hamburk a Vídeň jako příklady

Inspirací pro Prahu mohou být jiné evropské metropole. Ukázkou efektivního využití tzv. brownfieldů může být například Hamburk a jeho přístup k nově vzniklé čtvrti HafenCity. Šlo o zanedbané území starého přístavu s velkým potenciálem rozvoje. Prozíravé vedení města hned zpočátku pochopilo, že efektivní rozvoj je možný pouze, pokud město bude vlastníkem klíčových pozemků. Proto je v tichosti skoupilo, prostřednictvím městské společnosti vybudovalo potřebnou infrastrukturu a teprve poté pozemky prodávalo developerům k výstavbě, ovšem již za jasně daných pravidel co a jak se v lokalitě bude stavět.

Podobnou strategii založenou na „vlastnické pozici“ města úspěšně prosazuje i Vídeň. K tomu jí slouží tzv. Fond pro bytovou výstavbu a rozvoj města, jehož smyslem je zajišťovat systematický nákup pozemků vhodných pro bytovou výstavbu a jejich následný prodej developerům s jasnými pravidly pro výstavbu.

Podobně také Mnichov vyčlenil zhruba 40 % svých pozemků k výstavbě tzv. dostupných bytů, kdy developery nevybírá podle kupní ceny za pozemek, ale podle toho, jaké podmínky developer nabídne z hlediska zajištění dostupnosti bydlení – např. garance dostupného nájemního bydlení po určitou dobu (25 – 30 let) apod. Jde o součást mnichovského konceptu sociálně spravedlivého využití území, v rámci kterého developeři sdílejí až 30 % nákladů na sociální a technickou infrastrukturu související s projektem.

Co z toho plyne pro Prahu?

Města jako Hamburk, Vídeň nebo Mnichov jsou v rámci bytové výstavby aktivními hráči s vlastní dlouhodobou strategií. K developerům neuplatňují pouze vrchnostensko-úřednický přístup, ale navazují s nimi obchodní partnerství, v rámci kterých s chytrým využitím obchodních praktik prosazují své cíle z hlediska bytové politiky.

Snaží se posilovat městské bytové fondy a stavebně je formovat tak, aby odpovídaly tomu, že mají plnit funkci dostupného či sociálního bydlení. K realizaci bytové politiky města zpravidla zakládají vlastní městské společnosti zaměřené na nákup, správu a prodej pozemků a výstavbu infrastruktury i obecních bytů.

Praze prozatím nejsou uvedené mechanizmy vlastní, byť se její přístup postupně mění. V době kdy jiné západní metropole posilovaly své bytové fondy, v Praze probíhala mohutná privatizace. V době, kdy jiné metropole vytvářely ve spolupráci se soukromým sektorem strategické koncepce rozvoje konkrétních území, v našich podmínkách se uplatňovala spíše jednoduchá a nekoncepční řešení ve smyslu rozprodeje majetku nejvyšší nabídce.

Dnes Praha pomalu začíná své návyky měnit, nebo si alespoň uvědomuje chyby z minulosti. Zlepšení situace však přinese až přijetí ucelené koncepce k zajištění dostupnosti bydlení, kterou však Praha prozatím nemá. Do té doby bude Praha muset odolat všudypřítomnému tlaku na povolování jakýchkoliv developerských projektů či případně na realizaci dispozic s městským majetkem, které ke zlepšení situace v Praze rozhodně nemusí ve všech případech přispět.

Mgr. Jakub Štilec je advokátem a zakladatelem advokátní kanceláře Štilec & Partners.

V Praze vyjde nájem bytu i o deset tisíc dráže než v Ústeckém kraji. Rozdíl prý ještě vzroste>>>

Jaké splátky budete muset u hypotéky hradit? Vypočtěte si je pomocí hypoteční kalkulačky>>>

 
Přejít na homepageVíce z kategorie

Články odjinud