Až jedenáct let trvá u některých developerů proces od návrhu realitního projektu po jeho prodej zákazníkům. „To je hlavní problém tuzemského realitního trhu – jde o hrozně dlouhou dobu, která je z velké části ovlivněná byrokracií. Přitom developeři své projekty připravené mají a pokud by mohli stavět rychleji, situace na trhu s bydlením by se napravila,“ říká v rozhovoru pro INFO.CZ ředitel stavební spořitelny Modrá pyramida Pavel Jirák.
Když před rokem přišel covid do Česka, řada odborníků předpovídala, že to bude mít na trh nemovitostí tvrdý dopad. Proč se tak nakonec nestalo?
Máte pravdu, nejhorší proroctví se naštěstí nakonec nenaplnila, přestože obavy na začátku pandemie byly skutečně velké. Pro realitní trh to ale zase nebylo tak bezproblémové období – alespoň na začátku. Během jara byla situace velmi složitá – v březnu, dubnu jsme měli slabší objemy obchodů. Nakonec se ale situace stabilizovala, trh posílil a zažili jsme rekordní rok; trh hypoték vzrostl o 40 procent a překonal rekordní úroveň z roku 2018.
Proč se tedy ty katastrofické scénáře nenaplnily?
Stále je zřejmé, že na realitním trhu panuje nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. Lidí, kteří chtějí koupit nový byt, je více než bytů samotných. Za tento faktor může zejména byrokracie a dlouhé povolovací řízení. Dalším důvodem, proč se realitám dařilo, jsou nízké úrokové sazby u hypoték, které se po čtyřech letech opět dostaly pod dva procentní body – letos v lednu byla průměrná sazba dokonce 1,94 procenta, což je úroveň, ze které by sazby měly už jen růst. Za třetí hrála roli zrušená daň z převodu nemovitostí, což byl pro řadu lidí moment, na který s nákupem vyčkávali. A v neposlední řadě jde o určitou psychologii – lidé během krize přemýšlejí, jak ochránit své úspory, a investice do nemovitostí a do vlastního bydlení je jednou z těch efektivnějších cest, jak toho dosáhnout.
Zmínil jste úrokové sazby. Jak se podle vás budou dál vyvíjet? Jaké budou podle vás sazby hypoték ke konci roku?
Podle mě bude první letošní pololetí ještě poměrně výrazně ovlivněné pandemií – Česká národní banka proto nebude tolik pod tlakem inflace, který by ji mohl vést ke zvyšování sazeb. I v souladu s předchozími vyjádřeními guvernéra proto čekám, že ke zvyšování sazeb ČNB přistoupí až ve druhém pololetí. Těžko říct, kam potom vystoupají úrokové sazby u hypoték, myslím, že pokud ke konci roku odhadnu úroveň 2,5 procenta, příliš se nezmýlím. Rovněž ale nesmíme zapomenout na to, že úrokové sazby u hypoték jsou vzhledem k delším fixacím spíše ovlivňovány dlouhodobými sazbami na trhu než repo sazbou ČNB.
ČNB je ale jen jedna proměnná v rovnici. Už nyní jsme totiž v situaci, kdy je u hypoték velmi silně konkurenční prostředí, což znamená velký tlak na marže u hypoték – ty jsou dlouhodobě velmi nízké. Z toho banky jistě nejsou nadšené. A je rovněž možné, že banky budou do cen hypoték výrazněji započítávat stoupající rizikové náklady, které se zatím v sazbách tolik neprojevují, ale je možné, že po skončení podpůrných vládních programů bude jejich vliv výraznější. To je faktor, který by mohl úrokové sazby u hypoték vytlačit z úrovní 2,5 procent až k těm třem procentům.
Když jsme u rizikových nákladů, na konci října vypršela splátková moratoria. Jak se konec opatření projevil na nesplácených úvěrech?
U Modré pyramidy se to moratorium týkalo asi 12 % objemu našich úvěrů, bylo to přibližně 7 miliard korun, o jejichž přerušení splácení naši klienti požádali. Naprostá většina klientů po konci moratoria opět začala splácet, aktuálně evidujeme úvěry za asi 500 milionů korun po splatnosti, naprostá většina z toho jsou hypotéky, které vzešly právě z toho moratoria. Z mého pohledu jde nicméně o stále velmi nízká čísla, v našich rizikových nákladech zatím nevidíme zhoršení kvality portfolia.
Zmiňoval jste, že další náraz přijde společně s ukončením vládních podpůrných programů.
Ano, to je pravda. A je otázka, jak velký ten náraz bude. Ovšem je třeba si uvědomit, že ekonomicky pandemie dopadla pouze na menší část naší populace. Velká část domácností poměrně výrazně snížila svou spotřebu – lidé nechodili do restaurací, do kina, neutráceli. Zároveň však mzdy rostly, došlo ke zrušení superhrubé mzdy a disponibilní prostředky u podstatné části populace zůstaly. Tím pochopitelně nechci říct, že tu není část lidí, kteří jsou na tom skutečně ekonomicky velmi špatně, ale většiny domácností se to netýká. Právě proto nečekám, že by měla přijít nějaká silná vlna úvěrových selhání, ani v souvislosti s koncem vládních programů. Z finančního pohledu letos nečekáme žádný zásadní dopad.
Vraťme se na chvíli k dostupnosti bydlení. Máte nějaké signály, že by se nabídka s poptávkou měly začít vyrovnávat?
Nemám sice v hlavě úplně přesná čísla, ale od developerů vím, že obecně trvá projekt od původního záměru až po realizaci prodeje od sedmi do jedenácti let. To je první a hlavní problém – jde o hrozně dlouhou dobu, která je z velké části ovlivněná byrokracií. Přitom developeři své projekty připravené mají a pokud by mohli stavět rychleji, snížil by se na trhu nedostatek bytů.
K tomu by jim měl pomoci nový stavební zákon.
Kdybych byl optimista, věřil bych, že novela stavebního zákona současný stav změní a povolovací řízení bude rychlejší. Jenže nesedím v poslanecké sněmovně a obtížně se mi proto odhaduje, jestli ten nový stavební zákon ve stávající situaci, kdy mají politici plné ruce práce s pandemií a dalšími věcmi, vůbec bude letos schválen. A i kdyby to dopadlo dobře a zákon vešel v platnost, stále v okolí slyším řadu hlasů, podle kterých ani tato legislativa nepřispěje k zásadnímu zkrácení byrokratických procesů. Proto jsem v tomto ohledu bohužel spíš pesimista.
Česká národní banka dlouhodobě tvrdí, že byty jsou v Česku předražené, aktuálně až o 25 procent. Vidíte nějaký scénář, kdy by se tyto nůžky mohly opět sevřít?
Vraťme se nejdřív do poslední ekonomické krize, do roku 2008/2009. Tehdy byl pokles cen bytů okolo 10 procent a to byla ekonomická situace většiny obyvatel oproti současné krizi poměrně špatná. Viděno současnou optikou nemohu vyloučit, že k nějakému poklesu cen nemovitostí v budoucnu dojde – ale maximum toho, co si představit dovedu, jsou jednotky procent.
V Česku za posledních 30 let došlo k většímu poklesu cen nemovitostí jen dvakrát, před těmi dvanácti lety a předtím před vstupem do Evropské unie, kdy se ceny bytů snížily o nízké jednotky procent. Dlouhodobý trend vývoje cen bydlení je však zřejmý. A roste. Lidé si prostřednictvím nemovitostí chrání peníze před inflací a dlouhodobý trend jim ukazuje, že se to vyplácí.
A to i ve chvíli, když jsou ty nemovitosti pořizované na investice – což je velký trend poslední doby. Je sice pravda, že kvůli krizi výnosnost z nájmů klesla, už se i kvůli odlivu zahraničních turistů nepohybuje okolo šesti procent, ale jen na úrovni 2-3 procenta ročně. Ten druhý investiční aspekt, tedy dlouhodobý růst ceny nemovitostí, tam ale pořád je. Tedy lidem stále bude dávat smysl nakupovat a s poklesem poptávky bych příliš nepočítal.
Co by se podle vás muselo stát, aby ceny bytů výrazněji klesly? Tedy pokud jsou podle ČNB předražené až o 25 procent, tak na svou intristickou hodnotu.
Nejspíš by ta covidová pandemie musela trvat delší dobu, dokázal bych si to představit ve chvíli, kdy by přišly nové mutace viru, na které by nefungovalo očkování. Museli bychom se dostat do nějakého bludného kruhu.
