Soud a ombudsman přinesli větší jasno do právních dopadů pronajímání bytu přes Airbnb

Nájemce žaloval pronajímatele bytu, se kterým měl uzavřenou smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou. Podle této smlouvy mohl nájemce bez dalšího přenechat byt do podnájmu jiné osobě. Nájemce se tedy domníval, že může byt nabízet ke krátkodobému ubytování, a pronajímal jej přes portály Booking a Agoda.

Sám nájemce navíc pronajímatele na tyto své podnikatelské aktivity upozornil, když během covidu požádal o odpuštění nájmu, protože nemá zrovna možnost ubytovávat turisty. To se pronajímateli nelíbilo, nicméně ochrana nájemců bytu v občanském zákoníku je relativně přísná a pronajímatelé mají pevně dané důvody, kdy mohou ukončit smlouvu s nájemcem. Jedním z důvodů ukončení nájemní smlouvy pronajímatelem bytu je hrubé porušování povinností nájemce.

Pronajímatel tedy dopisem nájemci nájem vypověděl s odkazem na ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tedy pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou. Nájemce se proti výpovědi nájmu bránil žalobou. Žalobu na neplatnost výpovědi však zamítl soud prvního i druhého stupně, a nájemce nepochodil ani s dovoláním u Nejvyššího soudu.

Pronajímatelé mohou mít s nájemci, kteří byt využívají na platformách typu Airbnb, problém. Nezřídka si totiž na hlučné turisty stěžují sousedé, a navíc jistě hrozí vyšší riziko poškození vybavení bytu. Pronajímatel se tak u soudu bránil tím, že nájem bytu má sloužit k uspokojení bytových potřeb. Pokud v bytě nikdo dlouhodobě nebydlí a slouží pouze k rekreaci, nenaplňuje se tím účel sjednaný smlouvou. 

Nájemce se naopak bránil tím, že účel nájmu bytu by neměl být brán rigidně a že v dnešní době může být bydlení zprostředkováno i krátkodobě, například přes Airbnb.

Soudy však nájemci nedaly zapravdu. Předpokladem ochrany nájemce totiž je, že pronajatý byt užívá k bydlení. Pokud byt užívá k podnikatelským účelům a přenechává jej k rekreaci třetím osobám, porušuje tím své povinnosti a dle intenzity lze toto porušení hodnotit i jako hrubé.

Podle soudu bylo v pořádku i to, že nájem byl vypovězen bez předchozí výzvy ke zdržení se nabízení bytu ke krátkodobým pronájmům. Pokud je totiž výpověď učiněná s výpovědní dobou, nemusí jí předcházet výzva k nápravě. Postačí, že porušení povinností nájemce trvá ke dni doručení výpovědi.

Nejvyšší soud považuje za stěžejní to, že nájem bytu slouží k tzv. „bytové potřebě“, kterou již v minulosti definoval Ústavní soud jako zajišťování potřeb člověka jak v materiální, tak psychické rovině. Mezi to rozhodně nepatří rekreační pobyt turistů. 

Zároveň soud zhodnotil, že nájemce je sice chráněn řadou závazných ustanovení občanského zákoníku, ale na druhou stranu musí také dodržovat stanovené povinnosti. Úprava občanského zákoníku o nájmu bytu (§ 2235 a násl. OZ) se tak vůbec nepoužije ve vztahu k nájemci, který si prostor pronajme jen za účelem ubytování.

Nejvyšší soud však nechal prostor pro úvahu, protože hrubým porušením povinností nájemce nemusí být každé poskytování bytu k ubytování. Záleží na rozsahu takového pronajímání a na dopadech tohoto užívání bytu (například zda tímto jednáním trpí sousedé a podobně). Až v případě, že pronajímání bytu přes portály typu Airbnb významně obtěžuje sousedy z okolních bytů nebo je zjevně velmi časté, jedná se o důvod pro výpověď nájmu.

Nejvyšší soud dovodil, že pokud je byt pronajímaný turistům v řádu několika měsíců a dominantním účelem užívání bytu je právě jeho poskytování pro rekreaci, pak už jde o natolik intenzivní porušení povinností, že je výpověď nájmu na místě. Nebylo přitom vůbec podstatné, zda činnost nájemce byla či nebyla podnikáním ve smyslu § 420 občanského zákoníku, jde o faktický stav.

I vlastníci bytu však mohou mít problém, pokud jej pronajímají na Airbnb nebo na podobných platformách. Pronajímání bytu turistům totiž mnohdy vadí sousedům, kteří si často stěžují na hluk. Podle ombudsmana je pronajímání bytu ve stavbách určených pro trvalé bydlení ke krátkodobým rekreačním účelům v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.

Na základě podnětu tak mohou tuto situaci efektivně řešit i stavební úřady. Ve spolupráci s živnostenským úřadem nebo policií může být prověřeno i při neohlášené prohlídce, jak je byt užíván. Ombudsman přitom podobně jako Nejvyšší soud ve zmiňovaném judikátu argumentuje tím, že účelem nájmu bytu není ubytování turistů, ale trvalé bydlení.

Ombudsman tak stavebním úřadům doporučil spolehnout se i na svědecké výpovědi sousedů v domě. Pokud bude prokázáno, že byt je užíván ke krátkodobým pronájmům, a přitom není kolaudován jako stavba pro ubytování, může podle ombudsmana stavební úřad zakázat v konkrétních případech poskytování krátkodobého ubytování v bytě.

Vlastníci bytu, kteří by i nadále chtěli poskytovat byt k ubytování, by tak museli požádat o rekolaudaci. Ta však často nebude možná například s ohledem na územní plán.

Poskytování bytu pro účely rekreace turistů je dlouhodobě diskutovaným tématem. Nyní je však alespoň situace jasnější pro pronajímatele, kteří mohou vypovědět nájem nájemci, který poskytuje ve větším rozsahu byt přes Airbnb či podobné platformy. Ochrany se díky stanovisku ombudsmana mohou dovolávat i sousedé, které ruší v domě fungující ubytování. Pokud není byt zkolaudován k poskytování ubytování, může takové využívání bytu zakázat stavební úřad.