PRÁVNÍ SERVIS | V rámci bankovního financování developerské výstavby se lze setkat s určitými specifiky. Na hlavní z nich se podíváme v následujícím textu. Spojuje je základní princip, že úvěr od banky nelze považovat za bianco šek.
„Stavební monitor“
Banka developerskou výstavbu obvykle financuje tak, že postupně umožňuje developerovi čerpat stavební úvěr na úhradu faktur vystavených zhotovitelem či zhotoviteli projektu.
Banka chce mít však jistotu, že prostředky poskytuje na faktury, které odpovídají stavu „prostavěnosti“ díla. Jinak řečeno pomocí příkladu: banka neposkytne prostředky na proplacení faktury za realizaci základové desky, pokud základová deska opravdu nebyla realizována.
Jednou z podmínek úvěrové dokumentace proto obvykle bývá, že veškeré faktury předložené k proplacení bance nejprve zkontroluje tzv. stavební monitor. Jedná se o odborníka, který posuzuje oprávněnost jednotlivých faktur. Náklad na něj obvykle nese developer. Tohoto odborníka obvykle určuje banka, popřípadě dává developerovi na výběr z předem stanoveného okruhu odborníků.
Stavební monitor kontroluje také průběh a dodržování harmonogramu realizace developerského projektu. Výsledky svých zjištění reportuje bance. Developer je povinen stavebnímu monitoru poskytovat potřebné informace, spolupracovat s ním a nebránit mu ve výkonu jeho činnosti.
Rozpočet
Rozpočet je klíčový pro finanční řízení jakéhokoliv projektu. Nejinak je tomu i u developerské výstavby. Při bankovním financováním developerské výstavby se však jeho důležitost projevuje ještě víc. Banka totiž podle úvěrových smluv obvykle není povinna proplácet ty stavební náklady, které nejsou uvedeny v rozpočtu projektu předloženého bance. Pro proplacení stavebního nákladu tedy nestačí pouze to, že byl skutečně „prostavěn“. Tvorbě rozpočtů předkládaných bance proto věnujte dostatečnou pozornost a nepodceňujte jejich význam.
„Cost-overrun“
Důležitost rozpočtu se projevuje i v mechanismu „cost-overrun“, resp. mechanismu zvýšených projektových nákladů. Zjednodušeně: banka nechce a nebude poskytovat stavební úvěr na částku vyšší, než kterou předpokládá rozpočet. Pro případ, že budou náklady na realizaci developerského projektu vyšší než rozpočet, požaduje banka závazek třetí osoby (obvykle společník projektové společnosti, která projekt realizuje), že na realizaci projektu poskytne chybějící prostředky.
Smlouva o dílo musí odpovídat harmonogramu a rozpočtu
Obdobně jako rozpočet bude banku zajímat též smlouva o dílo se zhotovitelem developerského projektu. Pokud tato smlouva nebude odpovídat předloženému rozpočtu, harmonogramu či dalším podmínkám banky, banka ji nebude akceptovat. Předložení smlouvy o dílo odpovídající požadavkům banky je přitom jednou ze základních podmínek, aby mohl být stavební úvěr vůbec čerpán. Smlouvu o dílo je tedy nutno vyjednat se zřetelem ke všem požadavkům banky.
Závěr
Stavební úvěr od banky nelze považovat za bianco šek, na jehož základě banka proplatí cokoliv, co bylo v rámci developerského projektu postaveno. Banka důsledně kontroluje průběh výstavby, jakož i to, zda výstavba odpovídá podkladům dodaným bance (zejména rozpočtu a harmonogramu). Vyjednání bankovního stavebního úvěru a přípravě podkladů pro žádost o takový úvěr je proto třeba věnovat patřičnou pozornost.
Z/C/H Legal
Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na INFO.CZ a garantem oblastí nemovitostí a litigací.
