Jak na kupní cenu za nemovitost? Nezapomínejte ani na technické detaily

Z jakých zdrojů kupní cenu hradíte?

Pokud kupní cenu za nemovitost hradíte zcela z vlastních zdrojů, můžete plně ovlivnit, kdy a jak kupní cenu uhradíte. Záleží pouze na vaší dohodě s prodávajícím.

Při financování nákupu nemovitosti prostřednictvím úvěru od třetí osoby (typicky banky) se vám možnosti zaplacení kupní ceny omezují. Banky totiž obvykle požadují, aby úvěr, který vám na financování kupní ceny poskytly, byl poskytnut přímo na úschovní účet u notáře či advokáta. Některé banky budou požadovat, aby byl využit jejich vlastní jistotní (escrow) účet. Banky též požadují předložení úschovní smlouvy k revizi. Tu budou připomínkovat tak, aby vyhovovala jejich požadavkům.

Banky mohou a často i jsou při následném posuzování podmínek pro vypuštění peněz z jistotního účtu velice formální. Nejvyšší soud řešil dokonce případ, kdy banka odmítla vyplatit kupní cenu proto, že předložený výpis z obchodního rejstříku obsahoval údaj o výši nabytého podílu v procentech a nikoliv ve zlomku, jak vyžadovala smlouva o jistotním účtu. Pro banku přitom vůbec nehrálo roli, že údaje vyjádřené v procentech a ve zlomku si navzájem odpovídají. I smlouva o jistotním účtu mezi vámi, bankou a prodávajícím proto musí být z vaší strany zrevidována tak, aby vyhovovala vašim požadavkům a povaze transakce a nikoliv jen požadavkům banky.

Slíbení nevhodného či typicky nepoužitelného způsobu zaplacení kupní ceny a následný požadavek, aby byl dohodnutý mechanismus změněn, může u prodávajícího vyvolat zbytečnou nedůvěru. Ve vypjatých obchodech je takový požadavek často důvodem k ukončení obchodu či k vznesení nového obchodního požadavku vůči vám.

Doporučujeme proto, abyste vždy jako způsob zaplacení kupní ceny nabízeli market standard řešení, kterým je platba přes úschovu. Tímto se vyhnete případným potížím naznačeným výše.

A co AML?

Pravidla Anti Money Laundering (pravidla proti praní špinavých peněz) se zpravidla vztahují i na nemovitostní obchody. Jejich účelem je zajistit, že majetkové převody včetně placení kupní ceny neslouží nezákonným účelům.

Je proto důležité, abyste v rámci nemovitostních transakcí zkontrolovali, zda jste či nejste tzv. povinnou osobou podle AML předpisů. Pokud ano, pak musíte v rámci nemovitostní transakce splnit povinnosti, které na Vás AML předpisy kladou. Mezi povinné osoby patří kromě bank také developeři a realitní kanceláře.

Pokud je prodej a nákup nemovitostí něco, čemu se vaše společnost věnuje relativně často či dokonce každodenně, nezapomeňte věnovat regulaci AML dostatečnou pozornost. Je totiž vysoce pravděpodobné, že se tato regulace vztahuje právě i na vaši společnost. Nesplnění povinností spojených s AML předpisy je postihováno vysokými pokutami ze strany Finančního analytického úřadu (FAÚ). FAÚ se v poslední době zaměřil zejména na realitní kanceláře. V minulém roce FAÚ jedné z nich udělil pokutu 750.000,- Kč za to, že při nemovitostní transakci neprovedla tzv. identifikaci klienta a ani nepřezkoumala nemovitost, které se obchod týkal, zejména neprovedla kontrolu předchozích kupních smluv a ani neověřila, zda nemovitost nebyla nabyta prodávajícím za nápadně nízkou či nápadně vysokou cenu.

Co jste už na kupní cenu uhradili a co na kupní cenu (zatím) uhradit nechcete?

Je možné, že po podpisu Letter of Intent (dokument uzavřený mezi prodávajícím a kupujícím ohledně základních podmínek celého obchodu) jste prodávajícímu na kupní cenu uhradili zálohu. Ta samozřejmě musí být zohledněna při platbě finální kupní ceny.

Mechanismus zádržného běžný u smluv o dílo je možné využít i při nemovitostních transakcích. Zádržné se obvykle pohybuje ve výši jednotek procent z kupní ceny. Doporučujeme jej zejména pro případy, kdy má prodávající podle kupní smlouvy ještě další povinnosti (typicky např. zřídit chybějící věcná břemena, odstranit vady nemovitosti zjištěné v rámci prověrek). Zádržné je pro prodávajícího silnou motivací, aby své povinnosti splnil. Je totiž vypláceno až poté, co prodávající splní to, co mu kupní smlouva ukládá.

Myslete i na případ, že prodávající nesplní své povinnosti zajištěné zádržným. Pro tuto situaci doporučujeme, aby vaše kupní smlouva zejména stanovila, že proti zádržnému si můžete započíst náklady, které jste místo kupujícího vynaložili na splnění jeho povinností či pohledávku na náhradu škody vzniklé z nesplnění povinnosti prodávajícím.

Zádržné se často kombinuje se smluvní pokutou k tíži prodávajícího pro případ, že prodávající příslušnou povinnost nesplní. Kupující pak má běžně možnost započíst smluvní pokutu oproti zádržnému. Zde upozorňujeme na rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ohledně snížení nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty. Došlo-li k započtení vůči smluvní pokutě a až následně je výše smluvní pokuty soudem snížena, nedošlo jednostranným zápočtem v rozsahu její nepřiměřené výše k zániku pohledávky ze smluvní pokuty ani k zániku pohledávky, proti níž je započítáváno.

Buďte proto obezřetní, pokud jde o výši smluvních pokut. Je třeba je nastavit tak, aby odpovídaly povaze transakce. Tím snížíte riziko, že se prodávající u soudu úspěšně domůže jejich snížení. Případné snížení smluvní pokuty by vám totiž mohla způsobit neočekávané potíže při již provedených zápočtech.

Zádržné můžete koncipovat též jako formu záruky prodávajícího za kvalitu nemovitosti po předem stanovenou dobu. Zjednodušený příklad: zádržné ve výši 5 % kupní ceny bude prodávajícímu vyplaceno pouze tehdy, pokud po dobu 5 let od uzavření kupní smlouvy nedojde k vadě na střeše nabývané nemovitosti.

V jaké měně je kupní cena?

Z naší zkušenosti není na českém trhu výjimkou, že je kupní cena určená sice v eurech, avšak s prodávajícím je dohodnuto její vyplacení v českých korunách.

V takovém případě doporučujeme, abyste si v kupní smlouvě dohodli kurz, dle kterého budou eura na české koruny přepočítávány. Určení přepočítacího kurzu je s ohledem na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu zcela namístě. Nejvyšší soud totiž judikoval, že platba v jiné měně, než je měna dohodnutá v kupní smlouvě, je sice možná, avšak musí být určen přepočítací kurz mezi příslušnými měnami. Pokud kupující zaplatí kupní cenu v jiné měně, aniž by byl dohodnut přepočítací kurz či s prodávajícím nebyla platba v jiné měně dohodnuta, nesplní kupující svou povinnost uhradit kupní cenu.

Přepočítací kurz je nutno určit přesně. Pokud užíváte úschovy, pak doporučujeme, aby „rozhodným dnem“ pro přepočet kurzu byl některý ze dnů předcházející složení peněz do úschovy. Smluvní strany si také mohou stanovit maximální a minimální kurz, který se má pro přepočet použít. To doporučujeme zejména pro případy, kdy strany chtějí alespoň do určité míry snížit kurzové riziko, které v tomto případě nesou.

Platíte před či po zápisu do katastru nemovitostí a platíte bezpečně?

Návrh kupujícího, abyste kupní cenu uhradili dříve, než budete jako vlastník nemovitostí zapsán do katastru nemovitostí, pro vás musí být jednoznačné „no-go“. Až zápisem do katastru nemovitostí se totiž stanete vlastníkem nemovitostí. Podepsaná kupní smlouva sama o sobě nestačí.

To dokazuje i rozhodnutí Ústavního soudu z května roku 2020, ve kterém Ústavní soud posuzoval kupní smlouvu na prodejnu potravin z roku 1994. Tato kupní smlouva nebyla ještě ani v roce 2020 tzv. propsána do katastru, přestože kupující kupní cenu za nemovitost uhradil již v roce 1994. I když se kupující od roku 1994 choval jako vlastník nemovitosti a investoval do ní, Ústavní soud uzavřel, že toto samo o sobě nemusí stačit. Pro nabytí vlastnického práva byl i v tomto případě s ohledem na konkrétní okolnosti nutný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zároveň platí, že jakmile peníze odešlete na bankovní účet prodávajícího, nikdy si nemůžete být jisti, jak dlouho peníze na tomto účtu budou, a zda prodávající bude ochoten/bude moci je vám bez dalšího okamžitě vrátit. Prodávající může např. peníze využít ke splacení svých dluhů vůči dalším osobám, stát se nekontaktním či insolventním atd. Proto je třeba, aby se prodávající ke kupní ceně dostal až v okamžiku, kdy již jste jako vlastník zapsáni v katastru nemovitostí.

Market standard řešením pro platbu kupní ceny je proto využití úschovy. Důrazně doporučujeme, abyste využívali úschovu pouze u notáře, banky či advokátní kanceláře. Tyto osoby podléhají vysokým standardům a přísným požadavkům na provádění úschov. Jejich nedodržení pro ně v lepším případě znamená vysokou pokutu, v tom horším ukončení činnosti. Využití jiných než výše uvedených osob pro provedení úschovy podstatně zvyšuje riziko, že celý obchod selže.

Závěr

Přestože kupní cena bývá obvykle jeden z prvních bodů, který je mezi prodávajícím a kupujícím dohodnut, technické detaily týkající se kupní ceny jsou opomíjeny. Z obchodního pohledu totiž nejsou důležité. Nicméně tyto detaily rozhodují o tom, zda se pro vás riziko celého obchodu zvýší či sníží. V některých případech dokonce určují, zda můžete obchod vůbec provést. Věnujte proto pozornost tomu, z jakých zdrojů kupní cenu platíte, v jaké měně je kupní cena, za jakých podmínek a jakým způsobem jste ochotni kupní cenu zaplatit. Nelze opomenout ani předpisy AML, které vám mohou obchod znemožnit či dokonce vést ke kontrole ze strany FAÚ.