Některé svobody nejsou ani 31 let po revoluci zcela dosažitelné, třeba v bydlení, říká Jakub Štilec

Jan Januš

16. 11. 2020 • 06:00
Zítra si připomeneme jednatřicet let od začátku sametové revoluce, díky níž dnes žijeme ve svobodné zemi. Nakolik je ale naše svoboda v poslední době omezována? A nakolik se tato omezení projevují rovněž v těch oblastech života, kde by nás takovéto zásahy možná ani nenapadlo zkoumat, například v bydlení? Jakub Štilec, řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners, si všímá, že útoky na právo vlastnit majetek – právě v souvislosti s nemovitostmi – jsou stále častější. „Babička zrazovala mé rodiče od uplatnění rodinných restitučních nároků. Nemyslete si, on se komunista za pár let vrátí, říkala. No a přiznám se, že při nápadech tohoto typu si na ní dodnes vzpomenu, říká Štilec v rozhovoru pro INFO.CZ.

Odborně se věnujete zejména stavebnímu právu a nemovitostem. Dlouhodobě se kritizuje dlouho trvající stavební řízení, nedostatek prostorů k bydlení i jejich vysokou cenu. Jak to sám vnímáte? Dají se i tyto nedostatky a předraženost považovat, jednatřicet let po sametové revoluci, za omezení svobody?

To je složitá otázka. V České republice se možná více než kde jinde projevuje krize dostupnosti bydlení. Dostupnost vlastního bydlení je u nás již řadu let nejhorší v Evropě. Leckdy nedosažitelným komfortem není jen nemovitost vlastnit, ale v některých lokalitách i jen mít možnost nájmu. Zejména Praha byla v tomto ohledu poslední roky fenomén. Příčin tohoto stavu je mnoho, z nichž některé lze jistě přičítat státu, například zdlouhavé povolovací procesy a jiné nešvary českého stavebního práva. Výsledkem je tak stav, že značná část obyvatelstva již není schopna na vlastní bydlení fakticky dosáhnout. Pak se nabízí vaše otázka, nakolik jsou nám některé svobody, třeba právo vlastnit majetek, skutečně dosažitelné. Případně proč se některým skupinám obyvatelstva vzdalují a zejména zda lze udělat něco k nápravě.

V poslední době se v tomto ohledu objevilo množství návrhů, které svobodu, řekněme svobodu vlastnictví, skutečně omezovat mohou. Jak hodnotíte například návrh, že by se byty, koupené jako investiční, měly „zestátnit“, nebo jinak za náhradu zabavit?

Dodnes si pamatuji, jak babička zrazovala mé rodiče od uplatnění rodinných restitučních nároků. Nemyslete si, on se komunista za pár let vrátí, říkala. No a přiznám se, že při nápadech tohoto typu si na ní dodnes vzpomenu. V Evropě se však toto smýšlení poslední dobou spontánně objevuje a bohužel se vší vážností. Například Barcelona letos v létě přišla s tím, že vlastníte-li delší dobu prázdný byt, musíte ho obratem pronajmout, jinak vám bude vyvlastněn za polovinu tržní ceny. V Berlíně pak zase radnice zmrazila maximální cenu nájemného s tím, že pokud to pronajímatelé nebudou respektovat, hrozí jim pokuta až půl milionu euro. Přitom hranice takto nastaveného berlínského nájmu je pod obvyklou cenou nájmu pražského bytu.

Podobné, i když ne tak radikální, úvahy prosakují i k nám, zejména pak v Praze. Já osobně se k těmto nápadům stavím skepticky. Je neoddiskutovatelné, že jde o zcela zásadní zásah do ústavních práv vlastníků nemovitostí, který by podle mého názoru byl i vzhledem k celonárodní zkušenosti u nás nepřijatelný. Samozřejmě by ale záleželo na podmínkách konkrétního opatření.    

Objevují se rovněž podivné nápady, jak zjišťovat, že jsou některé byty neobývané. Například prostřednictvím odběru elektřiny či energií. Byl by to už z hlediska práva moc velký zásah do soukromí?

Ano, tento nápad jsem před časem zaregistroval. I vzrušenou debatu, kterou vyvolal. Myslím, že je správné, že se toto investigativní řešení opustilo.  

Můžeme se rovněž dozvědět, že pokud někdo vlastní více bytů či domů, měl by z těch dalších platit vyšší daň z nemovitosti. Bylo by tohle spravedlivé?

To je jistě obhajitelnější řešení než zmíněné zestátňování. Realitní investoři v poslední době uvítali zrušení daně z nabytí, zároveň výše daně z nemovitostí je u nás ve srovnání se zahraničím vcelku nízká. Prostor pro její spravedlivé zvýšení proto je. Ztotožňuji se zároveň s tím, že i v rovině daní je třeba vidět rozdíl mezi někým, kdo vstupuje do života a pořizuje pro sebe první vlastní bydlení a investorem či podnikatelem, pro kterého je nemovitost pouze nástrojem k dosažení zisku. Jde však o daňovou změnu, která by měla byt řešena komplexně napříč celou daňovou soustavou a s jasně definovaným cílem. V poslední době ministerstvo financí mluví například o progresivním zdanění, tyto otázky je třeba řešit v komplexu, aby výsledné řešení bylo spravedlivé.  

Co říkáte na současnou situaci ohledně Airbnb? Je na místě regulace, nebo by opět šlo o nepatřičné omezování svobody?

Airbnb je nyní v době covidu-19 jen latentním problémem. Tedy alespoň z pohledu měst a jejich obyvatel. Oproti tomu poskytovatelé ubytování přes platformy tohoto typu nyní zažívají krušné časy. Nemovitosti často nakoupili za cizí peníze a dnes se potýkají s problémy se splácením. Je ale určitě možné čekat, že se skončením epidemie a návratem k turistickému normálu se staré problémy rychle vrátí. Pokud se bavíme o budoucnosti, Airbnb potřebuje rozumnou regulaci jako sůl. O tom dnes snad již nikdo nepochybuje. Nejde jen o problémy občanského soužití, ale i o pokřivení soutěžního prostředí ve vztahu k hoteliérům a daňovou delikvenci, pro kterou platformy tohoto typu stále vytváří určitý prostor. Odzkoušených návodů na regulaci je přitom ze zahraničí dost.  

Tohle je možná spíše filozofická otázka, ale stejně. Zůstává člověk více svobodný, když své bydlení vlastní, ale musí splácet hypotéku, nebo když je v nájmu? Klidně jen pohledem právníka…

Řekl bych, že u nás v této otázce stále panuje zažitá představa, že nemovitost k bydlení se má vlastnit. V tom se o dost lišíme od našich zejména západních sousedů, kde je poměr nájemního a vlastního bydlení o dost jiný. Této tradici se asi nelze divit, ostatně byla i porevolučně umocňovaná masivní privatizací městských bytů a spíše nižší mírou ochoty lidí se stěhovat. V posledních letech též výrazně příznivými úrokovými sazbami hypoték. To, zda se člověk cítí svobodnější ve vlastním či v nájmu, je asi věcí vnímání každého z nás. Vlastní bydlení vám možná dá pocit jistoty trvalého domova, přináší ale starosti se správou majetku a placením hypotéky. Stejně tak v nájmu můžete mít pocit lehkosti z toho, že vás nesvazuje letitý závazek k bance a starosti s nemovitostí, na druhou stranu nemůžete asi očekávat trvalost takového vztahu.           

V souvislosti se současnou krizí se řeší rovněž různé úlevy spojené s placením nájemného. Jaký na ně máte názor?

Předně je třeba říci, že opatření přijatá na jaře byla vedena nepochybně správnou snahou o ochranu bydlení lidí v krizové situaci. Jejich konkrétní podoba však byla do určité míry kontroverzní a je otázkou nakolik přinesla zamýšlený účinek. Jde o to, že stát při splnění určitých podmínek zajistil odklad placení nájemného. Ne tedy přímou finanční pomoc s placením či nějakou formu prominutí nájemného, ale pouze dočasný odklad. A to ještě napůl, protože nájemníci i tak měli povinnost nájemné řádně platit, jen jim pronajímatelé nemohli dát po určitou dobu výpověď. Nakumulované dluhy tak nájemníky stejně později dostihly, proto se již v době přijímání zákona ozývaly hlasy o dluhové pasti a podobně. Předně však dané opatření nebylo myslím úplně fér vůči pronajímatelům, jakožto relativně úzké skupině soukromých osob. Ti se v jeho důsledku de facto stali nedobrovolnými nositeli hmotné pomoci svým nájemníkům, což je ale nepochybně úkolem státu.

Pro INFO.CZ jste napsal, že by si Praha měla vzít příklad z měst jako Vídeň, Mnichov či Hamburk a ke stavebnictví a devoloperům přistupovat stejně, tedy být značně proaktivní a sama budovat. Je tohle to pověstné světlo na konci tunelu? Tedy i něco, co právě v bydlení přinese více svobody? 

Pokud svobodu v bydlení ztotožníte s jeho vyšší dostupností, pak ano. Ale samo o sobě spásné nebude. Ano, Praha by měla rozumně využívat majetkové a vlivové možnosti, které se jí nabízejí. A snad i v tom duchu již něco koná. Klíčové ale bude přijetí a zavedení nového stavebního zákona – a doprovodných předpisů – v rozumné podobě. Bez nové právní úpravy je výraznější zlepšení v nedohlednu. O to by se musely postarat jiné hospodářské vlivy, která by vyvolaly pád cen z jiných důvodů.        

Nakolik tedy podle vás dnes žijeme v obecném slova smyslu ve svobodné zemi? Respektive má dnešní svoboda, když odhlédneme od toho, o čem jsme mluvili, nějaké limity?

Svoboda má vždy své limity, už ze své podstaty. Bez nich by společnost vypadala jako po návštěvě svobodné lišky ve svobodném kurníku. Se svobodou to určitě není tak, že si každý může dělat, co se mu zlíbí, ale je třeba hledat přijatelný kompromis mezi tím, jak na svobodu pohlíží každý z nás. V tomto smyslu myslím nemá daleko k ohleduplnosti. 

V historickém kontextu se dá určitě říci, že se svobodou jsme na tom u nás dobře. Myslím, že dokonce nejlépe, co jsme kdy v moderní historii byli. Vydobytá demokracie byla zachována v principu právního státu a ten i přes všechny své neduhy funguje v mezích ústavního rámce. Ostatně Česká republika je v polistopadové éře pravidelně řazena mezi země s vysokou úrovní svobody, a to i v evropském srovnání. 

Samozřejmě že svobodu jsme nezískali v roce 1989 jednou pro vždy a v neměnné podobě. Neustále se o ni musíme přetahovat, navíc ve stále se měnících společenských poměrech. Naše životy jsou dnes v řadě ohledů jiné než před 30 lety a na svobodu pohlížíme částečně jinak. Určitě také čelíme novým hrozbám. Stačí se podívat na světovou vlnu nacionalismu a populismu, před kterou nebyla ušetřena ani Evropa. Živnou půdu pro tyto fenomény pak představuje dnešní doba „informační“, která se svým způsobem vyznačuje odklonem od znalostí. 

Nezměnila se ale tato situace ve svém celku v souvislosti s koronavirovou pandemií? 

Koronavirová krize je dobrým testem úrovně svobody a právního státu. Epidemie je zcela mimořádnou situací, za kterou alespoň v počátku nikdo nemohl a v níž stát, ale i celá společnost musí zafungovat k ochraně základních hodnot. Zejména demokratická státní zřízení mají s řešením takové situace nejvíce práce, protože musí pečlivě balancovat mezi celým spektrem garantovaných práv. Nelehkým úkolem státu v takové situaci je určit prioritu hodnot a navrhnout fungující opatření k ochraně těch nejdůležitějších, která však nesmí omezit jiné hodnoty nepřiměřeným způsobem. Ústavní soud v tomto smyslu hovoří o testu proporcionality.    

Dá se tedy mluvit o tom, že jsme o část svobody přišli, nebo takovéto hodnocení není vhodné, protože jde jen o opatření, která mají svůj racionální důvod a až hrozba odezní, vrátíme se opět k tomu, co bylo?

Faktická omezení nyní jistě pociťuje každý z nás, ale neřekl bych, že jsme o část svobody přišli. Alespoň tedy ve smyslu práva. Výjimečná opatření jsou dána výjimečností situace. Jakmile okolnosti pominou, omezení ztratí legitimitu a nebudou nadále právně akceptovatelná. Podstatné je, aby každé zaváděné opatření bylo přiměřené, ospravedlnitelné. 

SDÍLET

Jakub Štilec

Mgr. Jakub Štilec je advokát a řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.