Nový stavební zákon v nedohlednu. Praha nemůže čekat, měla by se chovat jako Vídeň či Hamburk, analyzuje Jakub Štilec

Jakub Štilec

28. 10. 2020 • 06:00
ANALÝZA JAKUBA ŠTILCE | K řešení krize dostupnosti bydlení má pomoci nová legislativa. Tak se alespoň praví snad v každém pojednání na téma zlepšení podmínek bydlení z poslední doby. Návrh nového stavebního zákona sice nedávno zaklepal na vrata sněmovny, jeho budoucnost je ale nejistá. Proti podobě zákona zní výhrady z řad mnohých politiků, stavební lobby i odborné veřejnosti. A když na ČT24 odpovídali kandidáti na nové senátory, který předpis by chtěli zastavit, volili právě tento velmi často. U tohoto návrhu tedy lze očekávat dlouhé a náročné projednávání, přičemž jeho výsledná podoba je spíše ve hvězdách. Na faktu, že koupě nového bytu, ale i jeho nájem, jsou již nyní nedostupným luxusem, se tak patrně v dohledné době díky legislativě nic zásadního nezmění. Co by s tím například Praha mohla nyní dělat? Musí začít sama stavět a přemýšlet v dlouhodobém horizontu. Příklady si lze vzít z měst jako Vídeň, Hamburk či Mnichov.

Za nedostupné bydlení se obecně považuje takové, na které musíme vydat měsíční náklady převyšující třetinu příjmů domácnosti. Taková situace je v Praze již několik let realitou, a to nejen u pořizovacích cen bytů, ale i u nájmů. Dostupnost vlastního bydlení v Česku je již čtvrtým rokem za sebou nejhorší v Evropě. Vyplývá to z analýz sestavovaných každoročně poradenskou společností Deloitte, jež porovnávají průměrné ceny bytů o rozměru 70 m2 ve vztahu k průměrné výši mezd. Podle posledních údajů z roku 2020 nový byt u nás vyšel na více než 11 průměrných ročních platů.

Pro srovnání, průměrný Portugalec musel při koupi bytu sáhnout do kapsy pro zhruba čtyři roční platy, Angličan pro 6,5 a Polák pro 7,7. U nájemního bydlení není situace o nic lepší. Rovněž ceny za metr čtvereční nájmu bytu v Praze bývají vyšší než ve městech jako Hamburk, Vídeň, Berlín nebo Brusel, kde je průměrná výše příjmů samozřejmě daleko vyšší.

Mnohé odhady z jara předpovídaly pokles cen bytů v souvislosti s koronakrizí, někteří dokonce hovořili v tom smyslu, že by se tím bytový problém mohl vyřešit. Jaké bylo překvapení, že se nic takového nenastalo. Nejen že podle indexu Hypoteční banky ceny rezidenčních nemovitostí ve druhém kvartálu roku 2020 nepoklesly, naopak setrvale rostou tempem více než 10 % ročně. 

O příčinách tohoto stavu se v poslední době napsalo již mnoho. Ano, málo se staví, protože povolovací procesy pro výstavbu jsou až trestuhodně zdlouhavé. Světová banka nás v tomto ohledu řadí ke konci žebříčku posuzovaných zemí, zhruba na úroveň Nigeru nebo Čadu. Přitom téměř všechny naše sousední země (s výjimkou Slovenska) se pohybují v jeho první čtvrtině.

Existuje rychlé a účinné řešení, jak se z toho stavu dostat? Co by měla Praha, ale i další velká česká města dělat, aby se bydlení nestalo nedosažitelným luxusem?

Rekodifikace stavebního práva je běh na dlouhou trať

Je třeba si přiznat, že v krátké době se výrazné změny k lepšímu nedočkáme. Jde totiž o důsledek dlouhotrvajících a neřešených problémů. Jedna z hlavních a systémových příčin nepochybně spočívá v (ne)kvalitě českého stavebního práva. Toho si bylo vědomo ministerstvo pro místní rozvoj, když zahájilo práce na novém stavebním zákoně. Návrh byl nedávno schválen vládou a vyslán do sněmovny, ačkoli se k němu sešlo obrovské množství připomínek, jež nebyly vypořádány. Zákon má řadu kritiků. Z jedné strany se objevují výtky, že nahrává developerům, od současné podoby se ovšem distancuje už i Hospodářská komora, která se na přípravě zákona významně podílela.

Při očekávání přínosů nového stavebního zákona nelze též opomenout nedávné snahy vlády provizorně zrychlit stavební řízení přijetím dílčích novel, které ne vždy k rychlosti skutečně přispěly. Ba spíše naopak, čekání na toužené povolení stavět se jejich vlivem ještě prodloužilo. Pro příklad lze uvést novelu stavebního zákona účinnou od 1. ledna 2018, která v rámci snah o zrychlení povolovacích procesů změnila proces vydávání tzv. závazných stanovisek. Připomeňme, že změna spočívala v tom, že soulad staveb s územním plánem měly nově posuzovat namísto stavebních úřadů orgány územního plánování. A ty nestíhaly. Například ve známém případu Černošic, kde se vyřizují závazná stanoviska pro celou Prahu-západ, to vedlo k naprosté paralýze a na závazné stanovisko se čekalo i více než rok. 

Politicky tak bude nová stavební legislativa nepochybně ještě třeskutým tématem. A i kdyby se změny podařilo prosadit relativně rychle a ve smysluplné podobě, stejně by začaly prakticky fungovat až za několik dlouhých let. Vzhledem ke zcela novému pojetí některých podstatných prvků povolovacích procesů lze očekávat, že alespoň v prvních letech účinnosti budou nové předpisy budit spíše rozpaky a jak úřednictvo, tak i stavebníci se s nimi budou teprve učit zacházet.

I když je tedy rekodifikace veřejného stavebního práva nepochybně klíčovým prvkem ve snaze o zefektivnění bytové výstavby, a tedy zvýšení dostupnosti bydlení, její případný účinek se může projevit až ve střednědobém či spíše dlouhodobém horizontu.

Praha hraje na trhu s bydlením druhou ligu

Pokud jde o vysoké ceny nájmů, přispívá k nim specificky v Praze další významný faktor. Oproti jiným evropským metropolím totiž není schopna účinně usměrňovat cenu nájemního bydlení. Nemějme tím na mysli, že by se snad měla vracet doba regulovaného nájemného, ale „faktická“ regulace prostřednictvím vlastního bytového fondu. Toho se jí však dnes již nedostává. 

Nízká míra podílu Prahy na trhu s nájemním bydlením je mimo jiné důsledkem masivní porevoluční privatizace městských bytů. Pro představu, hlavní město spolu s městskými částmi vlastní pouze okolo pěti procent celkového bytového fondu na svém území. Zbylých 95 procent je v soukromém vlastnictví. To je oproti některým jiným evropským metropolím žalostně málo. Tak třeba ve Vídni, Kodani nebo Curychu připadá na 1 obecní byt méně než 10 obyvatel, v Praze až 42 obyvatel.

Co tedy Praze, která se s krizí dostupnosti bydlení potýká nejvíce, zbývá? Hlavní město se může začít chovat více jako racionální a strategicky uvažující developer s odpovědností za trvalý rozvoj svého území. Praha by neměla pouze pasivně vyčkávat, s jakými stavebními nápady se budou hlásit developeři. Ti sami o sobě řešení krize dostupnosti bydlení nepřinesou. Pokud nedostanou jiný impulz, budou vždy stavět to, co jim přinese nejvyšší zisky, bez ohledu na potřeby Prahy a jednotlivých sociálních skupin jejích obyvatel.

Hamburk a Vídeň jako příklady úspěšných developerů

Inspirací pro Prahu mohou být jiné evropské metropole. Ukázkou efektivního využití tzv. brownfieldů může být například Hamburk a jeho přístup k nově vzniklé čtvrti HafenCity. Šlo o zanedbané území starého přístavu s velkým potenciálem rozvoje. Prozíravé vedení města hned zpočátku pochopilo, že efektivní rozvoj je možný pouze tehdy, pokud město bude vlastníkem klíčových pozemků. Proto je v tichosti skoupilo, prostřednictvím městské společnosti vybudovalo potřebnou infrastrukturu a teprve poté pozemky prodávalo developerům k výstavbě, ovšem již za jasně daných pravidel, co a jak se v lokalitě bude stavět.

Podobnou strategii založenou na „vlastnické pozici“ města úspěšně prosazuje i Vídeň. K tomu jí slouží tzv. Fond pro bytovou výstavbu a rozvoj města, jehož smyslem je zajišťovat systematický nákup pozemků vhodných pro bytovou výstavbu a jejich následný prodej developerům s jasnými pravidly pro výstavbu.

Podobně také Mnichov vyčlenil zhruba 40 procent svých pozemků k výstavbě tzv. dostupných bytů, kdy developery nevybírá podle kupní ceny za pozemek, ale podle toho, jaké podmínky developer nabídne z hlediska zajištění dostupnosti bydlení – např. garance dostupného nájemního bydlení po určitou dobu (25–30 let) apod. Jde o součást mnichovského konceptu sociálně spravedlivého využití území, v rámci kterého developeři sdílejí až 30 procent nákladů na sociální a technickou infrastrukturu související s projektem.

Co z toho plyne pro Prahu?

Města jako Hamburk, Vídeň nebo Mnichov jsou v rámci bytové výstavby aktivními hráči s vlastní dlouhodobou strategií. K developerům neuplatňují pouze vrchnostensko-úřednický přístup, ale navazují s nimi obchodní partnerství, v rámci kterých s chytrým využitím obchodních praktik prosazují své cíle z hlediska bytové politiky. Snaží se posilovat městské bytové fondy a stavebně je formovat tak, aby odpovídaly tomu, že mají plnit funkci dostupného či sociálního bydlení. K realizaci bytové politiky města zpravidla zakládají vlastní městské společnosti zaměřené na nákup, správu a prodej pozemků a výstavbu infrastruktury i obecních bytů. Připomeňme, že Hamburk a Vídeň jsou městy s nižšími cenami za metr čtvereční nájmu než Praha. 

V době, kdy jiné západní metropole posilovaly své bytové fondy, v Praze probíhala mohutná privatizace. V době, kdy jiné metropole vytvářely ve spolupráci se soukromým sektorem strategické koncepce rozvoje konkrétních území, se v našich podmínkách uplatňovala spíše jednoduchá a nekoncepční řešení ve smyslu rozprodeje majetku nejvyšší nabídce.

Dnes Praha pomalu začíná své návyky měnit, nebo si alespoň uvědomuje chyby z minulosti. Na konci května letošního roku se dokonce odhodlala k založení Pražské developerské společnosti (PDS), jež se má zabývat přípravou městských bytových projektů a rozvojem pozemků a lokalit, které jsou primárně v majetku města. Podle vyjádření architekta Petra Hlaváčka, současného prvního náměstka primátora, bude Pražská developerská společnost „vystupovat především v roli land-developera, který připraví městský pozemek pro výstavbu ve veřejném zájmu, primárně pro projekty nájemního bydlení“.

Vypadá to tedy, že se vedení Prahy úspěšnými příklady od sousedů přece jen inspirovat hodlá. Založení městské společnosti je však pouze první vlaštovkou. Celý proces přípravy bytových projektů stojí spíše na začátku a tým „městských developerů“ má tak před sebou léta náročné práce. Osvojit si zcela nový přístup k rozvíjení bytového fondu města a chytré správy území totiž není „jen tak“. 

Bude tedy zajímavé sledovat, zda a jak činnost developerské společnosti přinese zlepšení situace s dostupností bydlení. Do té doby bude Praha muset odolat všudypřítomnému tlaku na povolování jakýchkoliv developerských projektů či případně na realizaci dispozic s městským majetkem, které ke zlepšení situace v Praze rozhodně nemusí ve všech případech přispět.

Mgr. Jakub Štilec je advokátem a řídícím partnerem advokátní kanceláře Štilec & Partners. Článek byl publikován v rámci partnerské spolupráce.

SDÍLET

Jakub Štilec

Mgr. Jakub Štilec je advokát a řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.