PRÁVNÍ SERVIS | Mezi investicí do nemovitosti prováděnou nemovitostním investičním fondem regulovaným zákonem o investičních společnostech a fondech (ZISIF) a investicí do nemovitosti prováděnou běžnou společností/soukromou osobou je podstatný rozdíl, který probereme v následujícím článku. Upozorňujeme ale, že text se netýká „patnáctek“, tedy alternativních fondů dle § 15 ZISIF, které nemají příliš dobrou pověst.
Obhospodařovatel fondu se dívá!
Úkolem obhospodařovatele nemovitostního fondu je hlídat, že investice fondu jsou zejména v souladu se ZISIF, dalšími právními předpisy, statutem fondu a že dávají smysl i ekonomicky. Koneckonců, finálním cílem je zejména ochránit investory a prostředky, které investičnímu fondu svěřili. Investoři na sebe samozřejmě berou riziko, že se investice nevydaří podle předpokladů. Zároveň však mají být uchráněni od toho, aby nemovitostní fond svěřené prostředky investoval například způsobem nezákonným či ekonomicky naprosto nevýhodným.
A depozitář fondu také!
Depozitář fondu „drží kasu“ fondu. Obdobně platí to, co bylo uvedeno u obhospodařovatele fondu. Depozitář tedy neuvolní prostředky pro provedení investice, pokud investice nebude splňovat kritéria uvedená výše.
Podklady požadované obhospodařovatelem a depozitářem fondu
Z výše uvedeného plyne zásadní věc. Obhospodařovatel vašeho fondu vám provedení transakce nepovolí a depozitář vám na ni nedá peníze, pokud jim neprokážete, že investice splňuje výše uvedené požadavky a je schopná přinést kýžený profit. Jinak řečeno: bez souhlasného stanoviska vašeho obhospodařovatele a depozitáře nebudete schopni transakci realizovat.
Obvykle je třeba předložit zejména znalecké posudky ohledně hodnoty nabývané nemovitosti, komerční a technickou prověrku nemovitosti, právní prověrku, daňovou prověrku (kupujete-li nemovitostní společnost), ověření ročního čistého přijmu z nemovitosti, akviziční dokumentaci, vyhodnocení úvěrové a zajišťovací dokumentace. Pokud tyto podklady předloženy nebudou, popřípadě nepotvrdí kvalitu zamýšlené investice, obhospodařovatel investici nepovolí nebo na ni depozitář neuvolní finanční prostředky.
Předložení výše uvedených dokumentů samozřejmě znamená dodatečné náklady na realizaci investice i nutnost přizpůsobit harmonogram transakce tomu, že nemovitost musí být prověřena výše uvedeným způsobem.
A jak (ne)může investovat obyčejná společnost/soukromá osoba?
Výše uvedené naznačuje i zásadní rozdíl mezi běžnou společností/soukromou osobou a nemovitostním fondem.
Rozhodne-li se běžná společnost/soukromá osoba investovat do nemovitosti, aniž by si nechala vypracovat dokumenty uvedené výše, může investici i tak učinit. Bude se sice jednat o neinformované rozhodnutí o koupi nemovitosti, které například u jednatelů může vést až k porušení povinnosti péče řádného hospodáře a povinnosti nahradit způsobenou škodu, nicméně i tak jej bude možno učinit.
Závěr
Jako advokáti důrazně doporučujeme, aby běžné společnosti/soukromé osoby nepostupovaly při nemovitostních transakcích riskantně, neinformovaně a v případě statutárních orgánů společnosti též potenciálně v rozporu s povinností péče řádného hospodáře. Nic však nebrání tomu, aby tak činily. Na druhou stranu nemovitostní investiční fondy takto neobezřetně postupovat nemohou – potenciální investici musí vždy nejprve předem dostatečně prověřit.
Z/C/H Legal
Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na INFO.CZ a garantem oblastí nemovitostí a litigací.
