Přípojky a napojení nemovitostí na veřejný řad

Lukáš Žáček

PRÁVNÍ SERVIS | Pro každý nemovitostní projekt je naprosto zásadní jeho připojení na všechny potřebné veřejné řady (voda, elektřina, plyn, teplo, kanalizace atd.). Nemá-li projekt řádně zajištěn přístup k veřejným řadům, popř. má přístup k nim omezen, nemůže správně fungovat. Pojďme si tedy stručně ukázat, „jak na přípojky“, kterými se nemovitostní projekt do veřejných řadů napojuje.

Vybudovat přípojku a napojit se s ní na veřejný řad nemusí stačit

Může se zdát, že má-li nemovitostní projekt vybudovány všechny přípojky a je skrze ně napojen do veřejných řadů, je všechno v pořádku. Tak tomu ovšem nemusí být a často ani není. Jedna věc je přípojky fakticky vybudovat. Druhá věc je mít oprávnění přípojky vybudovat. A třetí věc je mít právo vést přípojku přes ten či onen pozemek. U bodu dva a bodu tři už mohou do hry vstupovat také Vaši právní poradci. Z jakého důvodu? Detaily se dozvíte dále v textu.

Vybudování přípojek vyžaduje schválení stavebního úřadu

I vybudování přípojek podléhá v rámci realizace nemovitostních projektů schválení stavebním úřadem. Není bez zajímavosti, že stavební zákon se v průběhu času mění a s ním i jeho požadavky na to, zda ta či ona konkrétní přípojka vyžaduje či vyžadovala např. souhlas stavebního úřadu s jejím užíváním. Upozorňujeme na to z toho důvodu, že při prověrce nemovitostních projektů, o jejichž koupi byste měli zájem, je třeba se zaměřit mj. na to, zda přípojky byly v území umístěny, realizovány a dány do užívání v souladu s tehdy platnými a účinnými právními předpisy.

Bez příslušných povolení může být nařízeno odstranění přípojky jakožto černé stavby.

Že se nejedná o planou hrozbu ilustruje rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 9 As 40/2013. Zde Nejvyšší správní soud potvrdil rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění vodovodní přípojky k rodinnému domu, neboť vybudování přípojky nebylo stavebním úřadem povoleno. Majiteli rodinného domu nepomohlo ani to, že byl rodinný dům zkolaudován. Soudy mj. konstatovaly, že při kolaudaci se posuzuje pouze soulad provedení kolaudovaného objektu s vydaným stavebním povolením. Ve stavebním povolení však vodovodní přípojka zahrnuta nebyla. Ani úspěšná kolaudace rodinného domu tak v tomto případě nemohla zhojit vadu spočívající v chybějícím stavebním povolení pro vybudování vodovodní přípojky.

Nepodceňujte, kudy přípojka vede

Přípojky do veřejných řadů mohou buď ležet na Vašich pozemcích či se nacházet na pozemcích třetích osob, popř. je možná kombinace obojího.

Pokud veřejný řad vede výlučně přes pozemky Vašeho nemovitostního projektu, bývá to obvykle ta nejjednodušší situace. V těchto případech je totiž přípojka obvykle vedena do veřejného řadu pouze přes Vaše pozemky. V tomto ohledu tedy nepotřebujete souhlas žádné osoby s vedením přípojky na daném pozemku.

Obezřetnost však ani v těchto situacích neztrácejte! Už jsme se v praxi setkali s tím, že developer prodal část svých pozemků, přes které vedly přípojky jeho nemovitostních projektů. A důsledek prodeje? Přípojky se najednou (třeba i jen částečně) ocitly na pozemku třetí osoby. Třetí osoba přitom s vedením přípojek na svém pozemku nemusí souhlasit a takový prodej může mít, není-li správně nastaven, pro prodávajícího nepříjemné důsledky.

Nachází-li se, popř. má-li se přípojka nacházet, na pozemku ve vlastnictví třetích osob z jakéhokoliv důvodu, je nutné tuto situaci vždy aktivně řešit. Jinak se vystavujete se riziku soudního sporu, jak vyplývá např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 692/2010. V tomto případu se držitel licence pro budování telekomunikačních sítí domáhal zřízení věcného břemene k telekomunikační síti, kterou zřídil bez souhlasu třetí osoby na jejím pozemku. Soud konstatoval, že za daných okolností je takto vybudovaná veřejná telekomunikační síť neoprávněnou stavbou. Takový závěr může vést až k odstranění dotyčné stavby.

Vedení přípojky přes cizí pozemek je tedy nutno právně ošetřit. Obvykle se tak děje zřízením služebnosti inženýrské sítě. Tu doporučujeme zřizovat ideálně jako služebnost zřízenou ve prospěch těch Vašich pozemků, přes které přípojka vede (tzv. služebnost „in rem“), a na dobu neurčitou. Doporučujeme také, aby služebnost mj. umožňovala zřídit, mít a udržovat na služebném pozemku také potřebné obslužné zařízení, jakož i právo provádět na přípojce úpravy za účelem její modernizace nebo zlepšení její výkonnosti. Připravte se také na to, že vlastníci ostatních pozemků si obvykle bývají vědomi, jak hodnotná a potřebná pro Vás přípojka je. To se pak projevuje ve výši úplaty, za kterou jsou ochotni nechat služebnost zřídit.

Při koupi nemovitostních projektů proto nepodceňujte, kudy přípojky vedou. A vedou-li přípojky přes cizí pozemky, nezapomeňte prověřit, zda jsou na nich vedeny oprávněně.

Závěr

Přípojky nemovitostních projektů jsou zcela zásadní pro řádné fungování nemovitostního projektu a jeho napojení na veřejné řady. Při realizaci přípojek či při koupi nemovitostních projektů není radno položku „přípojky“ podcenit. Je třeba věnovat se nejen tomu, zda jsou přípojky povoleny příslušnými úřady (zejména stavebním úřadem), ale zda též třetí osoby souhlasí, aby byly přes jejich pozemky vedeny. Pokud není něco s přípojkami v pořádku, může to vést k povinnosti je odstranit, což není žádoucí.

Z/C/H Legal

Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na Info.cz a garantem nemovitostní oblasti.

sinfin.digital