Chcete levnější hypotéku? Máte šanci

 FOTO: Profimedia

Petr Zámečník

05. 11. 2020 • 06:00
Úrokové sazby hypotečních úvěrů opět klesají k dvouprocentní hranici. Je to příležitostí pro získání levné hypotéky. A díky České národní bance nejen pro nové klienty. Lepších podmínek mohou využít i lidé, kteří hypotéku již splácí. Jenže ne všichni.

Po období extrémně nízkých úrokových sazeb hypotéky zdražily v lednu 2019 až na průměrná 3 %. Zdálo se, že čas příznivých úvěrových podmínek končí a sazby se vrátí na vyšší úrovně. Ale nestalo se tak. Úrokové sazby se od 3% hranice odrazily a v srpnu letošního roku se vrátily dle Fincentrum Hypoindexu na průměrnou hodnotu 2,11 %. Co to znamená pro majitele hypotéky?

Pokud jste čerpali hypotéku v lednu 2019 ve výši 2 mil. Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 3 %, vaše splátka úvěru se pohybuje na úrovni 8 432 Kč. Pokud byste stejnou hypotéku čerpali za srpnových průměrných 2,11 %, splátka by činila 7 503 Kč. A rozdíl splátky ve výši přesahující 900 Kč měsíčně je již v rodinném rozpočtu znát.

Fixace úrokové sazby a mimořádná splátka

S hypotečním úvěrem je ale spojena fixace úrokové sazby. Banka se s klientem dohodne na době, po kterou nezmění úrokovou sazbu. Klient tak má jistou výši splátky a nemusí se obávat případného rychlého zvýšení sazeb. Na oplátku se klient bance zavazuje, že ji v průběhu fixace úrokové sazby neopustí a zůstane jejím klientem. Nejčastěji se fixace sjednávala na 3 nebo na 5 let, ovšem s poklesem úrokových sazeb vzrostl zájem i o delší fixace na 7 či 10 let, čemuž banky šly vstříc.

Život je nevyzpytatelný a může se stát, že klient bude muset z nějakého důvodu hypotéku přeci jen splatit dříve, než skončí dohodnuté období fixace úrokové sazby. Na to myslí i zákon o spotřebitelském úvěru, který vyjmenovává situace, za kterých může klient splatit hypoteční úvěr bez jakýchkoli sankcí:

„Věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení podle odstavce 2, pokud předčasné splacení bylo provedeno u spotřebitelského úvěru na bydlení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele v postavení dlužníka ze smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení, nebo jeho manžela nebo partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr na bydlení.“ (Zákon č. 257/2016 Sb., § 117 odst. 3 písm. e)

Zároveň banka nesmí účtovat poplatek či sankci při mimořádné splátce do výše 25 % jistiny celkového úvěru či při splacení z pojistky, která k tomuto účelu byla zřízena.

Při prodeji financované či zastavené nemovitosti může banka naúčtovat náhradu nákladů předčasného splacení, které ale nesmí přesáhnout 1 % z výše splátky a 50 tis. Kč.

V ostatních případech, což se týká především refinancování hypotečního úvěru, banka může při splacení v průběhu fixace úrokové sazby účtovat poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů bez zákonem stanovených limitů. Nesmí jen překročit výši úroků, které by klient zaplatit do konce fixace úrokové sazby, kdyby úvěr dál splácel.

Účelně vynaložené náklady   

Kamenem úrazu (v současnosti především pro banky) jsou účelně vynaložené náklady. Zákon k tomu říká: „Pro případ předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.“ (Zákon č. 257/2016 Sb., § 117 odst. 2)

Výši ani výčet účelně vynaložených nákladů zákon neuvádí. K tomu se ale vyjádřila pro změnu Česká národní banka (ČNB) a podala pro banky ne zcela příznivý výklad. Podle něj banky v zásadě smějí účtovat pouze drobné administrativní náklady a nesmí na klienta přenášet nejvýznamnější položky, jako jsou náklady na zajištění zdrojů, aby klientovi mohly poskytnout a garantovat dohodnutou výši sazby po smluvenou dobu.

Jinými slovy: Podle ČNB banky nesmí účtovat za předčasné splacení hypotéky téměř nic. Pro hypoteční klienty je to dobrá zpráva a mohou tak využít poklesu úrokových sazeb ke snížení splátky úvěru. 

Na druhou stranu tento výklad může v delším horizontu hypoteční klienty poškodit. Pokud by se situace kolem účelně vynaložených nákladů nevyřešila poměrně rychle, mohla by vést v krajním případě až ke zrušení fixací úrokových sazeb, a tedy ke zvýšení nejistoty na straně klientů. 

Není banka jako banka…

Výklad České národní banky není závazný. O výkladu může rozhodnout pouze soud, k němuž v souvislosti s účelně vynaloženými náklady ještě nedošlo. A tak i banky postupují ve vztahu ke klientům různě.

Odborný web Poradci-sobě.cz a EMA data uskutečnily průzkum mezi finančními poradci a hypotečními zprostředkovateli na téma přístupu bank k předčasnému splacení hypotečního úvěru jejich klienty. Průzkumu se aktivně zúčastnilo 151 profesionálů. A mezi bankami jsou značné rozdíly.

Nejlépe hodnocenou bankou s nejférovějším přístupem byla Česká spořitelna. Následovaly ji s odstupem Moneta Money Bank a Hypoteční banka.

Graf 1: Která banka podle vás reprezentuje nejférovější přístup při požadavku na předčasné splacení úvěru z pohledu výše sankce pro klienta – vyčíslené ÚVN? (Zdroj: EMA data)

Nejčastěji finanční zprostředkovatelé uváděli důvod pro volbu České spořitelny poměrně nízké poplatky za předčasné splacení a jejich transparentní vyčíslení.

Na opačném konci spektra jako nejhorší banka pro předčasné splacení hypotečního úvěru se umístila s více než čtvrtinou hlasů Komerční banka. Uváděnými důvody jsou nejen (podle poradců) nepřiměřeně vysoké a netransparentní poplatky, ale i špatná komunikace banky.

Graf 2: Která banka podle vás nabízí aktuálně obecně celkově nejhorší možnost pro předčasné splacení úvěru z pohledu vás, hypotečního poradce? (Zdroj: EMA data)

Chcete zlevnit hypotéku? Ne všude ušetříte

Banky se rozdělily do dvou táborů. Jedny respektují výklad účelně vynaložených nákladů České národní banky a klientům vycházejí při žádosti o předčasné splacení hypotéky vstříc. Některé z nich dokonce pak samy klientovi nabídnou nižší úrokovou sazbu – a klient tak nemusí ani řešit refinancování k jiné bance. U této skupiny bank můžete ušetřit.

Ve druhém táboru jsou banky, které s výkladem ČNB nejen nesouhlasí, ale ani ho nerespektují. Klientům účtují za předčasné splacení úvěru vysoké poplatky, které nezřídka dosahují do řádu statisíce korun. U těchto bank refinancováním neušetříte.

Autor je šéf obsahu EMA data a šéfredaktor Poradci-sobě.cz.

SDÍLET