Štilec: Chystaná ochrana bydlení nájemníkům nepomůže a ohrozí pronajímatele. Může být i protiústavní

Jakub Štilec

15. 04. 2020 • 14:00
KOMENTÁŘ JAKUBA ŠTILCE | Uplynul zhruba měsíc od vyhlášení nouzového stavu a naplno se projevují ekonomické dopady koronavirové krize. Pozornost státu se v této souvislosti upřela také na proklamovanou ochranu bydlení, a to prostřednictvím vládního návrhu zákona, který byl minulý týden schválen sněmovnou a čeká na souhlas Senátu. Tato předloha ale vzbuzuje značnou kontroverzi, a to nejen v řadách opozičních poslanců, ale i některých ekonomů, právníků a zejména vlastníků nemovitostí. Může totiž být protiústavní.

V čem spočívá podstata opatření?

Návrh zákona nově určuje, že nájemníci nebudou moci dostat výpověď z nájmu pouze z důvodu, že se dostanou do prodlení s placením nájemného za období od vyhlášení nouzového stavu do konce července 2020, pokud dlužné nájemné uhradí do konce roku 2020. V opačném případě bude pronajímatel oprávněn nájem jednostranně ukončit bez výpovědní doby (tj. k 1. 1. 2021).

Ačkoli opatření může u nájemníků vzbudit dojem jakéhosi generálního pardonu z placení nájemného (alespoň v době od 12. 3. 2020 do 31. 7. 2020), ve skutečnosti tedy znamená, že nájemníci jsou i nadále povinni nájem řádně platit a pokud tak neučiní, ponesou následky s tím spojené, např. v podobě úroků z prodlení, smluvních pokut apod. To je ostatně prvním z kritizovaných momentů navrhované úpravy, a sice že ve skutečnosti nejde o ekonomickou úlevu nájemníkům v nouzi, ale o cestu do následné dluhové pasti, z níž může být jen velmi obtížného úniku.

Z pohledu práva je však pozoruhodná zejména otázka souladu navrhované úpravy s ústavním pořádkem ČR. Důvodová zpráva k tomu vcelku stručně uvádí, že návrh zákona je v daném ohledu ústavní, neboť nerozlišuje mezi různými vlastníky bytů či domů, a že vlastníci musí dané omezení strpět ve smyslu zásady „vlastnictví zavazuje“, která se v nájemních vztazích projevuje zvýšenou ochranou nájemníka.

Předně je třeba připomenout, že veřejná kritika návrhu nesměřuje do roviny, že by snad tento měl upřednostňovat zájmy jedněch pronajímatelů vůči jiným, ale že protiústavně narušuje rovnováhu vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem ve prospěch nájemce.

Je návrh zákona protiústavní?

Hledisko ústavnosti každého obdobně restriktivního opatření se posuzuje tzv. testem proporcionality, tj. 1) zda jde o opatření způsobilé dosáhnout svého cíle (test vhodnosti), 2) zda vedle uvažovaného opatření neexistuje jiné, které je způsobilé dosáhnout alespoň stejného cíle a zároveň je šetrnější vůči omezenému právu (test nezbytnosti) a 3) zda je míra zásahu do omezovaného práva proporční ve vztahu k získanému prospěchu ve veřejném zájmu (test proporcionality stricto sensu).

Aniž by důvodová zpráva výslovně identifikovala obecný zájem, který má navrhovaný zákon za cíl chránit a upřednostnit, je jím zřejmě míněn zájem na kontinuálním zajištění bytových potřeb osob v nájemních vztazích (nájemníků) postižených dopady koronavirové krize.

Již naplnění prvního kritéria ústavnosti může být vzhledem ke sledovanému zájmu pochybné, neboť návrh může v důsledku vést ke kumulaci finanční zátěže na straně nájemců, pouze s oddálením doby ukončení nájemního vztahu, aniž by skutečně řešil dlouhodobější perspektivu nájemců po roce 2020.      

Problém však může spočívat především ve zbylých dvou kritériích testu proporcionality. Zdá se totiž, že existují i jiná účinná a přednostní opatření, která by současně byla šetrnější k právům pronajímatelů jakožto relativně úzké skupiny soukromých osob. Je třeba vnímat to, že je to primárně stát a nikoli pronajímatelé, kdo má k dispozici nástroje, prostředky a odpovědnost za zajištění sociálních potřeb svých občanů, ať již v podobě zákona o státní sociální podpoře, bezúročných či jinak preferovaných půjček apod. Oproti tomu pronajímatelé nejsou povoláni k tomu (a zpravidla to ani nemusí být v jejich možnostech), aby byli sami o sobě nositeli hmotné pomoci svým nájemcům, byť v rovině strpění vzniku rizikových dluhů na nájemném. Ostatně není tomu dávno, co se Ústavní soud v kauze regulovaného nájemného vyjádřil v tom smyslu, že není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny osob (nájemců) na skupinu druhou (pronajímatelů).

A konečně vzhledem k tomu, že faktický přínos návrhu nemusí být z dlouhodobější perspektivy nájemníků valný, je pochybné, zda lze zásah do vlastnického práva pronajímatelů považovat za proporční z hlediska získaného prospěchu na straně obecného zájmu. Jinak řečeno, navrhované opatření může mít v krajním případě i ten efekt, že nájemníkům samo o sobě nijak dlouhodobě nepomůže, ba možná naopak, zatímco ekonomické problémy se rozšíří i na stranu pronajímatelů, kteří se již dlužného nájemného nikdy nedomohou. Návrh se pak může jevit jako disproporční tím spíše, že v souvislosti s omezením vlastnických práv pronajímatelů se neuvažuje o žádné preventivní kompenzaci, např. v podobě veřejně diskutované státní garance za nedobytné závazky nájemců vzniklých v důsledku realizace opatření. Takové řešení by se ostatně nabízelo i vzhledem čl. 11 odst. 4 Listiny, který stanoví, že nucené omezení vlastnického práva ve veřejném zájmu je možné pouze za náhradu.

Ačkoli záměr zákonodárce řešit tíživou situaci osob postižených současnou krizí je nepochybně správný a potřebný, provedení v podobě schvalovaného návrhu zákona se nejeví jako šťastné a zasluhovalo by přehodnocení. Zejména by měl být vyhodnocen skutečný materiální přínos návrhu pro nájemce na straně jedné a reálný dopad do práv pronajímatelů a případně dalších osob na straně druhé. V té souvislosti je jistě žádoucí, aby se uvážila i jiná alternativní opatření, která by problém řešila lépe, v jeho podstatě a bez pochybností o souladu s ústavním pořádkem ČR. 

Mgr. Jakub Štilec je řídícím partnerem advokátní kanceláře Štilec & Partners.

SDÍLET

Jakub Štilec

Mgr. Jakub Štilec je advokát a řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners.