Vašíček: Stát chce pomáhat z cizí kapsy. Pronajímatelé ale nemohou být pilíři sociální politiky

Milan Vašíček, Adam Škarka, Josef Tulis

16. 04. 2020 • 08:30

KOMENTÁŘ MILANA VAŠÍČKA, ADAMA ŠKARKY A JOSEFA TULISE | Poslední jednání Poslanecké sněmovny přineslo mnoho nových zákonů, které si kladou za cíl zmírnit dopady koronavirové krize. Některé z nich lze považovat za rozumné, některé už za méně rozumné. Určitě bychom nad nimi mohli dlouho debatovat. Nelze ale polemizovat nad tím, zda jsou všechny v souladu s ústavním právem. V případě zákonů týkajících se nájmů zde vzniká velký problém, ke kterému je třeba zaujmout jasné stanovisko. Stát se totiž rozhodl pomáhat z cizí kapsy s tím, že novými nosnými pilíři sociální politiky státu budou pronajímatelé. Pokud by zákon v této podobě schválil Senát a pokud by prošel celým legislativním procesem, máme za to, že ho lze s vysokou šancí na úspěch napadnout stížností k Ústavnímu soudu.

(AKTUALIZACE: Senát ve čtvrtek vrátil předlohu zpět do sněmovny s návrhem, aby stát garantoval majitelům 80 % z nájmů, pokud konkrétní nájemníci budou mít problém s placením

Podstatou navrhovaných a schválených zákonů je totiž to, že v rozhodném období nemusí nájemci platit nájem a pronajímatelé to musí strpět. A umožnit pak nájemcům doplatit dlužné nájemné do konce tzv. ochranného období, tedy do 31. 12. 2020 v případě nájmu bytu, a stejně tak nakonec do 31. 12. 2020 i v případě nájmu prostor sloužících podnikání.

Pronajímatelé v tomto období fakticky nemohou vypovědět nájem a musí strpět zcela zásadní omezení příjmů, bez jakékoliv pomoci státu. Dle našeho názoru se v tomto případě jedná o jasnou diskriminaci pronajímatelů. Stát přenáší sociální opatření a svou sociální politiku, za kterou by měl nést odpovědnost, na celou jednu skupinu subjektů, občanů – pronajímatelů.

Důvodová zpráva k zákonu odkazuje na rozhodnutí Ústavního soudu, konkrétně Pl. ÚS 3/2000; Pl. ÚS 8/02 a Pl. ÚS 20/05, přičemž všechna tato rozhodnutí jsou obsahově podobná a jejich prostřednictvím došlo historicky ke zrušení vyhlášky, respektive opatření ministerstva financí regulujícího ceny nájmů.

Zákonodárce z těchto rozhodnutí sice správně vybral některé předpoklady pro legitimní omezení vlastnického práva, bohužel řadu dalších buď zcela opominul, nebo je provedl neúplně jako například test proporcionality. Při jeho provádění bychom se měli zabývat otázkou, zda navrhovaný prostředek je vzhledem ke svému cíli vhodný, potřebný a přiměřený. Tento test byl však v případě tohoto zákona proveden pouze „naoko“, neboť zákonodárce se nedostatečně zabýval otázkou vhodnosti a potřebnosti a spokojil se s úvahami nad přiměřeností zamýšleného opatření.  

Zákonodárce se tak sice vypořádává s částí argumentace citovaných rozhodnutí, neboť je skutečně dán značný veřejný zájem a omezení se pravděpodobně nedotkne (zejména díky tomu, že je velmi dočasné) samotné podstaty vlastnického práva. Nicméně však záměrně došlo k opomenutí dalších argumentů, které toto rozhodnutí obsahuje.

Jedná se především o dva důležité body, které říkají, že opatření státu nesmí mít a) diskriminační povahu a b) nesmí přenášet sociální opatření státu na jednotlivce či skupiny. Myslíme si, že i laik jasně pozná, že toto zde není naplněno, neboť je diskriminována celá skupina pronajímatelů a také je této skupině uložena povinnost strpět výpadek příjmů, bez jakékoliv pomoci ze strany státu. A toto opatření je na pronajímatele přenášeno tak tvrdě, že se stát nerozhodl ulevit ani na daních, třeba posunutím DPH z nezaplacených faktur, ani poskytnout záruku za dlužné nájemné.

Stejně tak se důvodová zpráva nedostatečně zamýšlí nad bodem (ii) testu proporcionality a nepřemýšlí nad možným řešením v rámci současné právní úpravy. Pokud by tomuto řešení totiž zákonodárce věnoval pozornost, zjistil by, že takhle drastické a nesystematické opatření dost možná není potřebné. Zákonná úprava má totiž už nyní k dispozici instituty, které na obdobné situace reagují.

Je to podstatná změna okolností dle § 1765 odst. 1 občanského zákoníku, která umožňuje obnovit jednání o smlouvě a usilovat o její změnu, nebo ustanovení § 2212 odst. 3 občanského zákoníku, na základě kterého lze nárokovat slevu na nájemném. Domníváme se, že tyto instituty bylo možné přizpůsobit současné situaci, zamyslet se nad tím, jak je zefektivnit bez nutnosti zapojit soudní orgány, nebo jak poskytnout stranám návod k tomu, aby se mezi sebou rozumně dohodly na slevě na nájemném.

Máme za to, že stát se velmi nešťastně vypořádal se současnou situací a rozhodl se ji řešit diskriminací celé skupiny pronajímatelů místo rozumné pomoci. Byť se jedná o krátkodobé omezení, tak nikdo není schopen říci, zda se nájemci dají vůbec někdy dohromady a zda budou nájmy uhrazeny alespoň v budoucnu. Klidně se totiž může stát, že dlužné nájemné nebude uhrazeno nikdy a náklady na jeho vymáhání opět ponesou pronajímatelé, ale stát se nad tímto rozhodl zavřít oči.

Závěrem si lze ještě postesknout nad tím, že v § 1 zákona o podnikatelských nájmech se jedná o taxativní, ale nikoliv demonstrativní výčet opatření, kterými došlo k uzavření určitých provozů. Tím, že zákonodárci na doporučení ministra průmyslu a obchodu a na základě jeho nesouhlasného stanoviska odmítli z tohoto výčtu učinit výčet demonstrativní, znemožnili soukromým školkám, školám a dalším subjektům, které byly uzavřeny rozhodnutím měst nebo obcí, nárokovat odpuštění nájmu.

Domníváme se, že současný návrh zákona je diskriminační a snaží se přenášet sociální opatření na celou skupinu pronajímatelů, nemluvě o tom, že je také nekoncepční a nevyužívá zákonných mechanismů, které už nyní lze najít v občanském zákoníku. Pokud by zákon v této podobě schválil Senát a pokud by prošel celým legislativním procesem, máme za to, že ho lze s vysokou šancí na úspěch napadnout stížností k Ústavnímu soudu.

Autoři působí v advokátní kanceláři Vašíček a partneři.

 

SDÍLET