Jak postupovat proti dlužníkům ve společenství vlastníků jednotek?

Povinnost přispívat na správu domu a pozemku vyplývá z ust. § 1180 občanského zákoníku. Co konkrétně spadá pod správu domu a pozemku, pak blíže specifikuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Patří sem například provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, revize výtahů, hromosvodů, údržba pozemků apod.

Zatímco příspěvky pro správu domu a pozemku nejsou zálohového charakteru a na rozdíl od záloh na služby se nevyúčtovávají, povinnost platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (dále jen „zálohy na služby“), která vyplývá z ust. § 1181 občanského zákoníku, jak už z jejich názvu vyplývá, se hradí zálohově a je tedy potřeba provést jejich vyúčtování.

Zálohy na služby blíže specifikuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“), a to ust. § 3 odst. 1, kdy službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

V případě nehrazení byť jediného vlastníka bytové jednotky pak dochází k tomu, že chybějící částky doplácejí ostatní vlastníci. Cílem tohoto článku je stručně přiblížit, jak lze postupovat v případě, že SVJ zjistí, že některý z vlastníků nehradí včas výše uvedené pohledávky.

1. Kontrola plateb

Je nutné, aby společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) v souladu s péčí řádného hospodáře efektivně a rychle vymáhalo dlužné částky. Proto je důležité pravidelně každý měsíc kontrolovat stav plateb. V případě včasné kontroly plateb lze ještě předejít zvyšování dluhu.

2. Kontrola insolvenčního rejstříku

Pokud SVJ zjistí, že některý vlastník neuhradil některou z plateb, doporučujeme zkontrolovat dlužníka v insolvenčním rejstříku a zjistit, zda vůči dlužníkovi není vedeno insolvenční řízení. Pokud ano, je nutné podat přihlášku pohledávky do insolvenčního řízení.

3. Upomínka

Pokud není vůči dlužníkovi vedeno insolvenční řízení, mělo by SVJ co nejdříve po zjištění neuhrazené platby vyzvat dlužníka k úhradě. Tuto výzvu lze zaslat také elektronicky, například e-mailem. Ve výzvě je třeba přesně specifikovat dluh a výši dluhu, tj. uvést, zda se jedná o dluh za zálohy na služby či dluh týkající se příspěvku na správu domu a pozemku. Dále je třeba stanovit dlužníkovi lhůtu k plnění, ideálně v délce 7 až 10 dnů.

V upomínce je možné navrhnout dlužníkovi možnost splátkového kalendáře či prodloužení termínu platby. Možnost tohoto postupu by však měla být zakotvena ve stanovách SVJ a vůči všem dlužníkům uplatňována stejně.

4. Předžalobní výzva

Neuhradí-li dlužník dluh řádně a včas ve lhůtě stanovené v upomínce, je povinností SVJ vymáhat dluh soudní cestou. Pokud by výbor SVJ otálel a dluh soudně nevymáhal včas, mohl by jednat v rozporu s péčí řádného hospodáře. Před podáním žaloby k místně a věcně příslušnému soudu je vhodné poslat dlužníkovi tzv. předžalobní výzvu.

Předžalobní výzva je upravena v ust. § 142a občanského soudního řádu. Účelem předžalobní výzvy je mimo jiné v případě úspěchu ve věci přiznání nákladů řízení. Tato výzva by měla být sepsána v písemné formě a odeslána doporučenou poštou na adresu dlužníka, případně na jeho poslední známou adresu. V předžalobní výzvě by měla být stanovena minimálně sedmidenní lhůta k plnění. V předžalobní výzvě lze požadovat také zákonný úrok z prodlení z dlužné částky. Ke zpracování a odeslání předžalobní výzvy je již vhodné využít služeb advokáta.

5. Podání žaloby k soudu

A konečně, neuhradí-li dlužník ani na základě předžalobní výzvy, mělo by SVJ přistoupit k podání žaloby. V závislosti na tom, o jakou dlužnou částku se jedná, je třeba soudu doložit potřebné důkazy. Například v případě záloh půjde zejména o rozhodnutí shromáždění SVJ o stanovení výše záloh, předpis plateb, doklad o doručení předpisu plateb nebo vyúčtování a doklad o jeho doručení. Soudní poplatek činí v případě podání elektronického platebního rozkazu 4 % z dlužné částky, v případě klasické žaloby 5 % z dlužné částky.

V souvislosti s vymáháním záloh na služby je třeba připomenout, že s ohledem na délku soudního řízení velmi často nastane situace, kde ještě před rozhodnutím bude vyhotoveno vyúčtování již zažalovaných záloh. Po doručení vyúčtování dlužníkovi dluh za zálohy zanikne, respektive změní se v jiný nový dluh (vyšší nebo nižší) v závislosti, zda výsledkem vyúčtování je nedoplatek nebo přeplatek. V takovém případě je třeba změnit žalobu, a to tak, že místo žaloby na úhradu záloh žaloba zní na zaplacení nedoplatku za vyúčtování. Pokud by nedoplatek byl vyšší než původně požadované zálohy, žaloba se rozšíří. Naopak pokud by nedoplatek byl nižší než původně požadované zálohy, je nutné vzít žalobu částečně zpět.

6. Exekuční návrh

Jakmile rozhodnutí soudu o zaplacení dlužné částky nabyde právní moci, posledním krokem je podání exekučního návrhu vůči soudnímu exekutorovi.

7. Změna stanov

Ve stanovách SVJ je vhodné přímo stanovit jednotná pravidla pro vymáhání dlužných částek. Pokud ve stanovách upravíte přesný procesní postup při vymáhání dluhů, už nikdy nebudete váhat, jak vůči dlužníkům postupovat. Na druhé straně také dlužníci budou vědět, co je čeká.

Do stanov je také možné vložit ustanovení o způsobu doručování některých dokumentů, jako je vyúčtování záloh na služby či pozvánky na shromáždění. Pro výbor je jistě méně nákladné a také rychlejší odeslat vyúčtování služeb elektronicky než doporučeným dopisem.

Závěrem, jak je již uvedeno výše, členové výboru, respektive předseda SVJ mají povinnost postupovat při výkonu svých funkcí s péčí řádného hospodáře, do čehož spadá i povinnost kontrolovat řádné a včasné úhrady plateb a efektivně řešit jejich vymáhání tak, aby nedošlo k jejich promlčení. Pokud by statutární orgán efektivně nevymáhal dlužné platby, hrozí, že bude muset nahradit škodu, která by nevymáháním dlužných částek vznikla. Na druhé straně ne každé vymáhání je efektivní, například v situaci, kdy je proti dlužníkovi vedeno již několik exekučních řízení a je zřejmé, že šance na splnění vymáhané povinnosti je minimální. V takovém případě je lepší se vždy obrátit na advokáta, který navrhne nejefektivnější postup.

Doporučení na závěr

Ceny energií neustále kolísají a je pravděpodobné, že může nastat situace, že některý z vlastníků jednotek přestane hradit své závazky řádně a včas. V takovém případě doporučujeme řešit takovou situaci zavčasu.