Berlínský sociální experiment. Zastropování nájemného problémy s bydlením nevyřešilo, jen přineslo nové

Experiment, který nevyšel. Tak lze na základě prvních dostupných dat popsat berlínský tah zastropování nájmů. Ukazuje se totiž, že toto opatření do bytové politiky německé metropole vneslo jen více chaosu a „vydělala“ na něm pouze jedna skupina lidí.

Se strmě rostoucími cenami nájmů se v letech před pandemií potýkaly všechny západoevropské metropole. Berlín byl přesto výjimečný. Zdražování tam bylo výraznější a týkalo se většího počtu lidí. Nájemní bydlení v Německu – a zejména v Berlíně – je totiž o mnoho běžnější než třeba v Česku; v německé metropoli takto bydlí více než osm z deseti lidí, kterým se však jejich výdaje jen za poslední dekádu zvýšily o 90 procent. 

Že je třeba s rostoucími cenami nájmů něco udělat, bylo berlínské radnici jasné už dlouho. Bytová situace se v posledních letech stávala stále tíživější, lidé často za bydlení platili až polovinu svých příjmů a nespokojenost dávali často najevo na velkých demonstracích. Radnice dokonce zvažovala, že přistoupí k extrémnímu opatření vyvlastňování bytů; tak daleko nakonec nezašla, přesto loni v únoru oznámila přelomové – a značně kontroverzní – rozhodnutí. 

Zastupitelstvo přistoupilo k zastropování a zmrazení nájmů u domů postavených před rokem 2014. Jejich majitelé tak mohou své byty pronajímat jen v určitém cenovém pásmu, které se odvíjí od stáří budovy a vybavenosti bytu; navíc tento nájem nesmějí po pět let – s výjimkou omezené inflační doložky – zvýšit. Berlínští politici, zejména zastupitelé zelených a sociálních demokratů, kteří návrh schválili, doufali, že opatření sníží tlak na společnost a zároveň nebude bránit developerům ve výstavbě nových bytů. Data však ukazují, že realita se přáním plánovačů neřídí. 

Nová studie institutu Ifo ukázala, jaké reálné efekty opatření berlínských politiků přineslo. Realitní trh německé metropole se po oznámení, respektive po přijetí legislativy rozdělil na dvě nestejně velké části. U starších budov se nájemné sice snížilo, zároveň však tyto byty logicky vymizely z nabídek realitních kanceláří. Zastropování nájmu se pro nájemníky stalo nečekanou finanční výhrou a ti tak mají jen pramálo důvodů, aby své byty s regulovaným nájemným opouštěli. Lepší cenu by nejspíš nenašli. A pokud už se někdo z regulovaného nájmu skutečně odstěhuje – například do jiného města za prací, majitel se bytu mnohdy zbaví. S novou regulací totiž není výnosnost bytu na takové úrovni, se kterou při pořízení počítal.

Na druhé straně byty postavené po roce 2014 zažívají kvůli nařízení, které vedlo k vymizení regulovaných bytů z trhu, mnohem větší nápor zájemců. Ten vede – jak data ukazují – k mnohem výraznějšímu růstu cen nájmů nových bytů a tedy i k jejich horší dostupnosti. A tempo výstavby těchto nových bytů zatím stále není tak silné, aby vliv vyšší poptávky dokázalo vykompenzovat. 

Jaké jsou tedy hlavní závěry po roce od regulace berlínských nájmů? Berlíňané byli rozděleni na dvě skupiny; ti, kteří bydleli v bytě postaveném před rokem 2014 – ať už chudší, nebo bohatší – si novým opatřením výrazně polepšili, zastropování nájemného je pro ně pomyslným darem z nebe. Zbylí nájemníci a pronajímatelé si naopak pohoršili. Pro ně je těžší či dražší si bydlení najít, nebo mají nižší výnos z nájmů. Tvrdý dopad pak má opatření, upozorňuje v komentáři agentura Bloomberg, zejména na mladé lidi, kteří se do Berlína chtějí přestěhovat, například za prací. Kvůli regulaci totiž mají k dispozici jen nové (tedy dražší) byty, na které však často nemají. 

Chaos vyvolaný opatřením se přitom v dalších měsících může ještě prohloubit. Do věci se totiž vložil ústavní soud, který rozhoduje, zda bylo zmrazení nájmů berlínskou radnicí vůbec legální. Pokud dospěje k závěru že nikoliv, může řada Berlíňanů počítat z brzkým zdražením cen nájemného na tržní úroveň – a to i retroaktivně, za dobu, kdy byla regulace přijata, uzavírá Bloomberg. 

Zbytek textu je pro předplatitele
sinfin.digital