PRÁVNÍ SERVIS | Zádržné je oblíbený nástroj, kterým developeři při realizaci nemovitostních projektů zajišťují svou pozici vůči stavebním společnostem a jiným dodavatelům, kteří pro ně nemovitostní projekt realizují. Myšlenka zádržného je v podstatě jednoduchá: „Zadržíme vám část peněz a vyplatíme je až poté, co splníte vše, co máte, popř. až uplyne záruka, kterou jste na dílo poskytli.“ Její praktická aplikace však naráží na několik zásadních úskalí. Pojďme se na ně spolu podívat, aby vám zádržné přineslo více užitku než starostí!
Je důležité dívat se dopředu – kdo ví, kdy se stane zhotovitel díla insolventním?
Zádržné má motivovat zhotovitele k řádnému plnění povinností, pokud jde o odstraňování vad díla vzniklých v rámci realizace projektu či plnění ze záruky, kterou zhotovitel developerovi poskytl. Pro developera má poskytnutá záruka a závazek zhotovitele řádně a včas odstraňovat vady díla zásadní význam.
Pokud se zhotovitel díla dostane do úpadku, může developer při nešťastné formulaci ujednání o zádržném přijít nejen o záruku, ale též o zadržené finanční prostředky. Úpadek zhotovitele fakticky znamená nemožnost developera požadovat po něm plnění ze záruky (zhotovitel nebude schopen fakticky plnit) a dokonce může vést k povinnosti developera převést do majetkové podstaty insolventního zhotovitele zadržené finanční prostředky.
Eliminovat tento potenciální problém lze tzv. insolvenční doložkou v rámci ujednání o zádržném. Tato doložka říká, že při úpadku zhotovitele se snižuje cena díla, a to typicky v rozsahu pozastávky (tj. v rozsahu zadržených prostředků). Tím se docílí toho, že insolvenční správce úpadce nemůže požadovat, aby developer jako objednatel díla převedl zadržené prostředky do majetkové podstaty dlužníka. Zároveň se nemožnost využití záruky transformuje v peněžité prostředky, které zůstanou developerovi a není nutno je vyplácet do majetkové podstaty.
K tomu lze citovat rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 561/2017 k tehdy platnému a účinnému obchodnímu zákoníku: „Ujednání o snížení ceny díla (o částku odpovídající sjednané pozastávce), dohodnuté pro případ nevyčerpání poskytnuté záruky v důsledku úpadku zhotovitele, je platným ujednáním vyjadřujícím hodnotu nerealizované záruky“.
Pokud si objednatel takovou insolvenční doložku neprosadí, může čelit v případě insolvence zhotovitele problémům. V citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud totiž rovněž uvedl, že bez insolvenční doložky nemá objednatel díla k dispozici žádnou (ani podmíněnou) pohledávku z titulu poskytnuté záruky, jež by byla způsobilá k přihlášení do insolvenčního řízení zhotovitele. Tento závěr následoval též pražský vrchní soud v roce 2020 ve svém rozhodnutí sp. zn. 104 VSPH 168/2020-53.
V odborné literatuře ne všichni s tímto závěrem souhlasí a připouští možnost přihlásit do insolvenčního řízení „pohledávku ze záruky“. Přesto považujeme za vhodné raději volit postup v podobě insolvenční doložky než zdlouhavého insolvenčního řízení, které dle našeho názoru objednateli obvykle nepřinese kýžený výsledek.
Zhotovitel bude prosazovat pro sebe výhodnější variantu
Lze očekávat, že zhotovitelé budou v rámci zádržného prosazovat pro sebe co nejvýhodnější variantu pro případ veškerých „krizových situací“, zejména úpadku developera.
Nejvyšší soud opakovaně uvádí, že smluvní ujednání o pozastávce (zádržném) upravuje vznik práva na zaplacení ceny díla, nikoli splatnost. Jinými slovy řečeno, právo na vyplacení zádržného je v případě úpadku objednatele obvykle podmíněnou pohledávkou. To znamená, že zhotovitel musí počkat, zda budou splněny všechny podmínky (typicky odstranění veškerých vad díla), po jejichž splnění může žádat vyplacení zádržného, resp. požadovat z majetkové podstaty příslušný obnos na zhotovitele připadající. Z tohoto pohledu se tedy jedná o pohledávku nejistou. Toto řešení je samozřejmě výhodnější pro insolventního objednatele než zhotovitele.
Zhotovitelé proto budou v rámci ujednání o zádržném obvykle prosazovat variantu, že pohledávka zhotovitele na výplatu zádržného má pouze odloženou splatnost. Pohledávky s odloženou splatností se ze zákona automaticky stávají splatnými prohlášením konkursu na majetek zhotovitele. Toto je pro zhotovitele podstatně výhodnější. Vymahatelná pohledávka na vyplacení zádržného mu totiž vznikne bez ohledu na to, zda byly splněny veškeré podmínky, za kterých by zadrženou částku při normálním běhu věcí (zejména odstranění všech vad díla) obdržel.
Že i toto řešení je přijatelné potvrdil mj. Krajský soud v Ostravě svým rozhodnutím sp. zn. 9 Icm 2166/2019 ze dne 29.04.2020: „…předpoklady vzniku nároku na zádržné, jeho výplatu apod. se v každém případě řídí ujednáními stran, která bývají v tom kterém případě odlišná.“ V daném případě tento soud dovodil, že „ujednání žalobkyně a dlužníka o zádržném je svým obsahem ujednání o odložení splatnosti části ceny díla, a tedy žalobkyní uplatňovaný nárok je důvodný, proto návrhu na určení pravosti pohledávky vyhověl. Jelikož se nejedná o podmínku, ani o další předpoklad vzniku nároku, žalobkyně správně přihlásila pohledávku do insolvenčního řízení dlužníka jako nesplatnou, a tato se v souladu s ust. § 250 IZ stala prohlášením konkursu splatnou.“
Závěr
V rámci vyjednávání o zádržném nejde jen o to, kolik finančních prostředků bude zadrženo a kdy budou zadržené finanční prostředky vypuštěny zhotoviteli. Je nutné dívat se na problematiku zádržného vždy z dlouhodobého hlediska a zejména posoudit situaci, kdy se zhotovitel či objednatel dostanou do úpadku. V těchto případech pak správná formulace ujednání o zádržném umožní, aby zádržné dostálo své funkci i v případě úpadku kterékoliv ze stran.
Z/C/H Legal
Autorem článku je Lukáš Žáček, partner advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která je partnerem rubriky Právní servis na Info.cz a garantem nemovitostní oblasti.
