Berlínský bytový zázrak: Vyvlastníme 220 tisíc bytů a budeme mít… pořád 220 tisíc bytů

Není těžké pochopit, proč. Budete-li si dnes hledat v Berlíně byt, narazíte na medián nabídkového nájemného 15,78 eura za metr čtvereční – o 75 procent více než v roce 2016. U novostaveb dokonce téměř 20 eur za metr čtvereční. Berlín roste a bytová výstavba nestačí držet krok s rostoucí poptávkou. Město odhaduje, že do roku 2040 bude potřebovat dalších 211 tisíc bytů.

Die Linke slibuje více stavět, regulovat nájemné a především vyvlastnit zhruba 220 tisíc bytů velkých soukromých pronajímatelů a převést je do veřejných rukou. Německé právo používá pro tento konkrétní postup pojem Vergesellschaftung – zespolečenštění neboli socializace –, který je zakotven i v Základním zákoně. Důležitý je praktický výsledek: vlastník o majetek proti své vůli přijde a dostane za něj (nějakou) náhradu.

A právě výše této náhrady představuje první položku na účtu berlínského experimentu. Odhady se podle použité metody rozcházejí o desítky miliard eur. Iniciativa Deutsche Wohnen & Co enteignen, o jejíž návrhy se Linke opírá, pracovala s kompenzací kolem osmi miliard eur; v debatě se objevují i jiné, podobně nízké modely.

Berlínský Rechnungshof, tedy obdoba českého NKÚ, se naproti tomu podíval na společnost Vonovia a její dceřinou Deutsche Wohnen, které jsou jedním z největších vlastníků nemovitostí v Berlíně. Spravují zhruba 135 tisíc bytů. Rechnungshof vzal bilanční hodnotu těchto berlínských nemovitostí a přepočítal ji na všech zhruba 240 tisíc potenciálně dotčených bytů. Výsledek: přibližně 42 miliard eur.

Mezi oběma čísly zeje více než třicetimiliardová díra. Zadarmo přitom není ani „nejlevnější“ varianta. Podle Rechnungshofu by veřejná instituce, která by byty převzala, nesla úvěrové závazky cca 6,4 miliardy eur vyplývající z této kompenzace a stala by se nejzadluženějším veřejným podnikem Berlína. Při kompenzaci 36 miliard eur by její dluh vystoupal přibližně na 28,8 miliardy.

Čím méně Berlín zaplatí, tím levnější bude operace pro veřejný sektor a tím větší část její skutečné ceny ponese dosavadní vlastník. Čím více se naopak kompenzace přiblíží hodnotě převáděného majetku, tím větší účet se vrátí veřejnému sektoru v podobě dluhu a nákladů na jeho financování. Vyvlastněním pod hodnotou se totiž majetek nezlevní. Lze jen rozhodnout, na čí straně účtu se jeho cena objeví.

Zdarma není ani levné veřejné bydlení. Berlín vlastní rozsáhlý bytový fond a veřejné bytové společnosti dokážou pronajímat výrazně levněji než volný trh. A dle účetních uzávěrek nejsou ani prodělečné. Jádro pudla se totiž neukrývá v zázračně levném provozu domů, ale ve způsobu, jakým byly pořízeny a financovány.

Levný nájem není totéž co levný byt. Veřejný sektor může dodat pozemek, vložit vlastní kapitál, přispět dotací nebo nabídnout úvěr za výhodnějších podmínek než komerční banka. Jenže bezúročný úvěr není bez nákladů. Tržní cenou kapitálu je úrok: pokud jej veřejná instituce poskytne „zdarma“, nese rozdíl veřejný sektor. Totéž platí pro pozemek poskytnutý pod cenou nebo kapitálovou dotaci. 

Pro nájemníka může být výsledkem skutečně levný byt, část jeho skutečných nákladů jen zaplatil někdo jiný.

A právě zde začíná být „spravedlivý“ boj berlínských komunistů proti privilegiím zajímavější než samotné vyvlastnění. Vezměme dvě berlínské domácnosti se stejnými příjmy. Jedna získá sedmdesátimetrový veřejný nebo jinak cenově chráněný byt za osm eur za metr čtvereční, druhá je odkázána na volný trh za téměř dvojnásobek. První zaplatí 560 eur měsíčně, druhá 1 105. Rozdíl přesahuje 6 500 eur ročně.

Jedna domácnost získala možnost užívat stejný statek výrazně levněji než její sousedé. Privilegium vlastníka se změnilo na privilegium insidera. Problém privilegia tím nezmizel; berlínská levice pouze změnila člověka, kterému je přisoudila.

„Blbost,“ zařve mladý nekonformní pár s kefíjou kolem krku. „Stačí veřejný bytový fond rozšířit, ať je bytů dost!“ No ovšem. S každým dalším bytem se zmenší skupina outsiderů. Dokud však nezmizí úplně, bude přístup k veřejně podporovanému bydlení cennou ekonomickou výhodou: privilegiem. Pokud se poptávka naplní, haleluja! Od sociálního bydlení jsme se dopracovali k veřejně financované alternativě trhu pro široké vrstvy obyvatel.

A zde „náš“ model narazí na veřejné finance. Zvýhodnit několik tisíc sociálních bytů pro potřebné je jedna věc. Nabídnout stejnou výhodu milionům lidí je věc druhá. Znamená totiž, že stát musí dodat (subvencovat) odpovídající množství kapitálu.

S každým rozšířením okruhu příjemců ubývá outsiderů, zároveň však roste účet. Pozemky, výstavba ani nákup existujících domů nezlevní jen proto, že je financuje veřejný sektor (spíš naopak). Totéž platí pro zvýhodněné úvěry: čím více domácnostem stát nabídne kapitál pod jeho tržní cenou, tím větší část této ceny musí nést sám.

Dotažený do důsledků proto tento model není pouze jiným způsobem organizace bytového trhu. Vytváří další obrovský dlouhodobý nárok na veřejné finance v zemi, jejíž rozpočty jsou již zatíženy penzemi, sociálním systémem, zdravotnictvím a úroky z dluhu a která současně potřebuje stovky miliard na železnice, mosty, energetické sítě, digitalizaci a obranu. Německo může politicky rozhodnout, že k těmto závazkům přidá ještě rozsáhlé veřejné financování bytového kapitálu pro střední vrstvy. Nemůže ale zařídit, aby takové rozhodnutí nemělo alternativní náklady.

V tom spočívá paradox postupného odstraňování privilegia. Čím více lidí do zvýhodněného systému pustíme, tím méně nespravedlivě působí vůči těm, kteří dříve zůstávali venku. Zároveň však roste počet lidí, jejichž bydlení musí systém zvýhodňovat. Úplně odstranit privilegium přístupu lze nakonec jen tím, že z něj uděláme obecný nárok a účet rozložíme na všechny.

Pak nám problém přeroste přes hlavu a opustí hranice Berlína. Obyvatel Mnichova platí ještě vyšší nájem, kupuje si ještě dražší byt, do kterého musí vložit vlastní úspory a desítky let splácet hypotéku s tržním úrokem. I on je vlastně outsider.

Berlín přitom není fiskálním ostrovem. V roce 2025 získal v rámci německého finančního vyrovnání 4,2 miliardy eur, zatímco Bavorsko do systému odvedlo 11,7 miliardy. Mnichovský majitel hypotéky tak nejen financuje vlastní bydlení za tržních podmínek. Svými daněmi zároveň přispívá do systému, který rozšiřuje fiskální možnosti Berlína – a s nimi i možnosti zvýhodňovat bydlení někoho jiného.

U sociálního bydlení pro člověka, který si tržní bydlení nemůže dovolit, je takové přerozdělení samotným smyslem sociálního státu. Pokud se však z veřejného bydlení stane levnější alternativa trhu pro široké vrstvy, dochází k masivnímu přerozdělování od lidí, kteří své bydlení financují za tržních podmínek, k těm, kteří získali přístup do veřejného systému.

Samotné vyvlastnění navíc žádný nový byt nevytvoří. Dvě stě dvacet tisíc bytů před vyvlastněním zůstane dvěma sty dvaceti tisíci byty po něm. Změní se vlastník, nájemné a rozdělení nákladů. Ne počet bytů. Přitom existuje alternativa, která v berlínské debatě poněkud zaniká.

Devadesát kilometrů od Berlin-Mitte leží například Frankfurt nad Odrou, šedesátitisícové město se školami, gymnázii, univerzitou, divadlem a přímým vlakovým spojením s Berlínem. Tržní nájemné za byt se tam letos v září pohybuje kolem 7,89 eura za metr čtvereční. Sedmdesátimetrový byt tedy stojí přibližně stejně jako dotovaný berlínský byt.

Frankfurt nad Odrou přitom není výjimkou. Zatímco bezprostřední okolí Berlína roste spolu s metropolí, vzdálenější části Braniborska dlouhodobě řeší opačný problém. Data IBB ukazují propast mezi metropolí a širším regionem: zatímco ve vnitřním Berlíně dosahuje medián nabídkového nájemného 19,22 eura, v širším metropolitním prostoru mimo bezprostřední berlínské okolí jen 7,33 eura.

Je tedy opravdu nutné, aby každý, kdo pracuje v Berlíně nebo miluje berlínské galerie, v Berlíně také bydlel?

Žijeme v době hybridních modelů práce. Německo má navíc něco, co v mnoha jiných zemích chybí: hustou síť malých a středních měst se školami, službami, kulturou a železničním spojením a celá země je protkaná dálnicemi a spolkovými silnicemi, které jsou lepší než většina českých dálnic. Není třeba bydlet uprostřed Kreuzbergu, abyste mohli ve čtvrtek večer do opery, stejně jako nemusíte bydlet na Manhattanu, abyste pracovali v New Yorku.

Statisíce lidí do New Yorku denně dojíždějí. Nikdo z existence práva na důstojné bydlení neodvozuje právo na byt na Upper East Side s výhledem na Central Park, ani Zohran ne. Ten totiž ani komunisté nedokáží zajistit každému. Protože poloha je sama o sobě vzácný statek, který se logicky odráží do ceny.

Místo subvencování stále většího počtu lidí v místě, kde probíhá rvačka o omezenou plochu, lze veřejné finance investovat do rychlejších tratí, častějších spojení, nových škol a univerzitních kampusů a digitální infrastruktury v regionech, kde bydlení stojí polovinu. Podporovat firmy, které místo další berlínské kanceláře investují ve strukturálně slabších městech, a přesouvat tak nejen bydlení, ale i pracovní místa. Německo ostatně regionální investiční pobídky tohoto typu už používá.

Každé takto vydané euro řeší dva problémy zároveň: uvolňuje tlak na přehřátý bytový trh v metropolích a přivádí obyvatele, kapitál a pracovní místa do regionů, které je potřebují. Místo stále dražšího nákupu nedostatkového statku v místě největší poptávky zvyšuje atraktivitu míst, kde už levnější bydlení existuje.

Konstruktivní politika hledá místo viníků a nenáviděných skupin řešení. Způsoby, jak rozšířit nabídku možností místo přerozdělování nedostatku. Jiné, alternativní formy zespolečenštění: ne vyvlastňováním majetku, ale vracením lidí, práce a života do regionů, které zejí prázdnotou.

🔥🗞️ Přidejte si INFO.CZ do svých oblíbených zdrojů na Google Zprávy a budete se moc divit. Díky moc.