Vláda tento týden schválila klíčovou novelu stavebního zákona. Jejím stěžejním prvkem je větší centralizace, díky které by se měly výrazně zkrátit povolovací lhůty a omezit byrokracie. Podle ředitelky právního oddělení developera Redstone Markéty Ševčíkové je reálné, že se povolování velkých komerčních projektů zkrátí až o rok a půl. „Novela má potenciál zkrátit a zpřehlednit povolování, ale sama o sobě nevyřeší český stavební problém – rozhodne až to, jestli stát zvládne implementaci, personální stabilizaci a jednotný výklad práva,“ říká Ševčíková.
Vláda tvrdí, že novela zrychlí výstavbu. Které konkrétní kroky vám ušetří čas – a o kolik měsíců?
Právně vzato jsou nejdůležitější čtyři změny. Za prvé, odpadá duplicita mezi tím, co už bylo posouzeno v územním plánu, a tím, co se znovu otevírá ve stavebním řízení. Za druhé, integrační logika „jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí“ má ukončit přehazování odpovědnosti mezi úřady. Za třetí, dotčené orgány mají mít tvrdší disciplínu, včetně 45denní lhůty a silnější povinnosti svá stanoviska odůvodnit. A za čtvrté, apelační princip má omezit vracení věci stále dokola zpět na první stupeň. K tomu připočítávám vyšší předvídatelnost, protože rozhodným okamžikem má být nově den podání žádosti, nikoli až den vydání rozhodnutí.
U běžných komerčních projektů lze realisticky čekat úsporu zhruba 6 až 18 měsíců v samotné povolovací fázi. U záměrů, které dnes padají do odvolacího ping-pongu nebo na rozpory mezi úřady, může být úspora i vyšší, i v řádu let. Ale rozhodně bych nepodepsala tezi, že se u složitých brownfieldových a městotvorných projektů automaticky dostaneme ze sedmi až deseti let na jeden rok. To je politický cíl, nikoli dnes právně jistý výsledek. MMR samo uvádí, že dnes povolení bytového domu trvá v průměru 7 až 10 let a cílem je dostat velké záměry na 12 měsíců.
Na kolika „razítkách“ dnes vaše projekty reálně stojí – a kolik jich novela slibuje ubrat?
U velkých projektů nejde v praxi o jedno či dvě „razítka“, ale o nižší desítky stanovisek, vyjádření, koordinací a navazujících kroků. To platí dvojnásob u brownfieldů, mixed-use projektů a lokalit s dopravní, památkovou nebo environmentální citlivostí. Sama novela to v zásadě přiznává, když mluví o konci „sběru desítek razítek“.
Zároveň je ale fér říct, že novela neslibuje, že zmizí všechny veřejné zájmy nebo odborné vstupy. Památkáři, životní prostředí, doprava nebo hygiena nezmizí. Novela slibuje hlavně to, že stavebník už nebude sám obíhat celý systém, protože odpovědnost se má soustředit do jednoho řízení, jednoho úřadu a jednoho rozhodnutí. Jinými slovy: nečekala bych proměnu z dvaceti věcných vstupů na nulu, ale z dvaceti kontaktů na jedno odpovědné místo.
Blamáž za 120 milionů: Olomoucké kulturně edukační centrum nestíhá termín, bude muset vracet dotace?
Jde z vašeho pohledu o plnohodnotnou reformu, která pomůže vyřešit systémový problém, nebo jde jen o „ladění systému“ a povolování stále zůstane dlouhé, složité a nepřehledné?
Institucionálně je to víc než ladění. Přechod od dnešní roztříštěné struktury na jeden centrální systém stavební správy s Úřadem rozvoje území, 14 krajskými ředitelstvími a 205 územními pobočkami je skutečný systémový zásah. V tom smyslu je to reforma.
Jako právník developera ale dodám druhou polovinu věty: reforma na papíře ještě neznamená reformu v provozu. MMR samo přiznává, že část úřadů je personálně nestabilní, velká část úředníků je v předdůchodovém či důchodovém věku a digitalizace zatím není plně funkční. Proto můj názor zní: ano, je to systémový pokus o nápravu, ale dokud nebude zvládnutá implementace, může v praxi stále zůstávat povolování dlouhé, složité a nepřehledné.
Omezí novela současný fenomén NIMBY?
Částečně ano, ale rozhodně ho neodstraní. Omezit může hlavně procedurální NIMBY, tedy situace, kdy se v povolovacím řízení znovu otevírá to, co už mělo být rozhodnuto v územním plánování, nebo kdy se proces zneužívá k obstrukcím. MMR výslovně říká, že práva veřejnosti se obsahově nemění, ale mají se omezit zneužívané obstrukční nástroje.
Současně však novela posiluje roli obcí v územním plánování a výslovně uznává právo obcí rozhodovat o svém území jako veřejný zájem. Praktický důsledek je ten, že NIMBY z českého práva nezmizí, jen se může přesunout dříve do fáze územního plánování, kde bude politicky ještě viditelnější. Z pohledu developera tedy novela snižuje část obstrukcí, ale spor o to, co se kde smí stavět, zůstane.
Komu ve výsledku novela pomůže nejvíce – státu, obcím, developerům, nebo kupujícím?
Ve výsledku pomůže všem. Nejrychleji pomůže těm, kteří dnes nejvíc trpí nepředvídatelností procesu: tedy státu, profesionálním investorům a developerům, kteří mají připravené projekty a narážejí hlavně na proces. Pokud systém začne opravdu vydávat jednoznačná a včasná rozhodnutí, všichni tito zúčastnění pocítí přínos prakticky okamžitě.
Nejdůležitější dlouhodobý přínos ale míří k obcím a kupujícím. MMR otevřeně spojuje průtahy s nedostupností bydlení a tvrdí, že rychlejší výstavba je jediný dlouhodobě udržitelný způsob, jak stabilizovat ceny. S tím souhlasím. Jen bych dodala, že kupující budou poslední v řadě: nejdřív se musí zlepšit povolování, potom výstavba, a teprve pak se efekt projeví v nabídce a cenách.
Mají dnes vůbec developeři kapacity stavět rychleji – pokud novela skutečně přinese zrychlení? Jak je to u vaší společnosti?
Obecně ano. Český trh dnes neblokuje jen nedostatek realizační kapacity, ale především nedostatek právní předvídatelnosti, dlouhé povolování, infrastruktura a u některých segmentů i financování. MMR samo říká, že hlavní bariérou u nás není trh, ale povolovací procesy a nadmíra regulací.
U REDSTONE je situace taková, že máme připravené projekty, know-how i typ projektů, které umíme nést dlouhodobě: brownfieldy, městotvorné záměry, spolupráci s městy a aktivní správu aktiv. Interní podklady navíc ukazují, že skupina REDSTONE i Max Realitní stojí na logice kvalita + dlouhodobost + aktivní správa, regionálně v Praze, Olomouci, Ostravě a Pardubicích, s ambicí dále diverzifikovat. Přeloženo do praxe: kdyby se právní a povolovací strana stala předvídatelnější, patříme mezi firmy, které umí zrychlení skutečně absorbovat.
Konec drahého bydlení?
Může mít přijetí legislativy vliv na vývoj ceny bydlení v Česku?
Ano, ale ne tak, že by novela „zlevnila byty“ ze dne na den. Její prvotní ekonomický efekt je v tom, že snižuje náklad z prodlení, zároveň se ale zvyšuje nabídka na trhu, která rychleji uspokojuje poptávku, což pak může mít logicky za následek snížení cen bytů. MMR uvádí, že každý rok odkladu zvyšuje cenu bytů o 10 až 15 procent vlivem inflace a financování. Pokud tedy novela zkrátí proces byť jen o rok nebo dva, má to na cenu projektu reálný dopad.
Právně i ekonomicky ale platí, že novela sama o sobě bydlení nevyřeší. Cena bytů závisí i na ceně pozemků, infrastruktuře, sazbách, práci, materiálech a lokální politice. Novela může zpomalit tempo zdražování a zlepšit nabídku, ale nebude fungovat jako cenový dekret. Ekonomická vazba mezi nabídkou a poptávkou platí i dnes a vzniknou tak určitě podmínky pro lepší koncovou cenu.
Základní myšlenkou legislativy je centralizace stavebních úřadů. Dává to z vašeho pohledu smysl?
U velkých a složitých projektů ano. Právě tam dnes nejvíc bolí rozdílné výklady, lokální nejednotnost, systémová podjatost a přehazování odpovědnosti. Jeden úřad se sjednocenou metodikou dává právně i prakticky smysl, pokud zůstane fyzicky dostupný v území. Vláda dnes počítá s tím, že místo 626 úřadů vznikne jednotná soustava pod Úřadem rozvoje území s 14 krajskými ředitelstvími a 205 územními pobočkami, plně funkční od 1. ledna 2028.
Přináší novela pro developery i negativní či kontroverzní aspekty?
Ano. Za prvé je tu přechodové riziko. Reforma se má rozkládat do let 2026 až 2028, a právě přechodové období bývá v právu nejrizikovější. Když se současně mění instituce, metodika i IT, vzniká právní i provozní nejistota.
Za druhé novela posiluje plánovací smlouvy a roli samospráv. To je z hlediska transparentnosti správně, ale pro developera to také znamená, že část nákladů na veřejnou infrastrukturu bude tvrději a formálněji vyjednávána. A za třetí: pokud obec projekt politicky nechce, spor se nově spíš přesune do územního plánování. Pro investora to může být procesně čistší, ale ne nutně jednodušší.
A stát samozřejmě čeká velká výzva – zvládnout implementaci.
Hrozí, že novela může přinést i horší kvalitu výstavby?
Technicky sama novela kvalitu staveb nesnižuje. MMR naopak tvrdí, že ochrana životního prostředí i práva veřejnosti zůstávají zachována a že se mění hlavně procesní architektura a odpovědnost. Z právního textu tedy nečtu „povolení horších budov“, ale spíše snahu o méně svévole a méně duplicity.
Riziko vidím jinde: pokud se ze zrychlení stane samoúčelný KPI a stát nezvládne personální a metodickou stránku reformy, může utrpět kvalita přezkumu, ne nutně kvalita technických norem. A druhá věc: urbanistická a architektonická kvalita se nebude rodit ve stavebním povolení, ale hlavně v územním plánování, plánovacích smlouvách a v nárocích obcí. Pro developera typu REDSTONE, který stojí na brownfieldech, veřejném prostoru a dlouhodobé hodnotě, je to klíčové upozornění: rychlost nesmí nahradit kvalitu, má ji jen procesně odblokovat.
Novela má potenciál zkrátit a zpřehlednit povolování, ale sama o sobě nevyřeší český stavební problém – rozhodne až to, jestli stát zvládne implementaci, personální stabilizaci a jednotný výklad práva.
🔥🗞️ Přidejte si INFO.CZ do svých oblíbených zdrojů na Google Zprávy. Díky.
