Pacht a nájem nejsou dvojčata

Podstatou nájmu je, že pronajímatel za nájemné přenechává nájemci věc do dočasného užívání. Při pachtu přenechává propachtovatel za pachtovné (či za výnos z propachtované věci) pachtýři věc k dočasnému užívání a také požívání. V případě pachtu tedy pachtýři svědčí kromě práva věc „užívat“ též právo věc „požívat“. To znamená právo brát z propachtované věci plody a užitky (například sklízet na propachtovaném pozemku úrodu, kterou pachtýř vypěstoval). Pacht navíc předpokládá, že pachtýř se bude aktivně snažit, aby z propachtované věci bylo co „požívat“, tedy že aktivně bude usilovat o to, aby věc přinášela výnos.

Je zřejmé, proč je pachtovní smlouva tak oblíbená právě v zemědělství. Je-li totiž uzavřena, je jasné, že zemědělec může na zemědělském pozemku hospodařit a že mu také náleží plodiny, které na pozemku vypěstoval. Pokud navíc něco pachtovní smlouva nebude regulovat, mohou se smluvní strany opřít o zákon, kterému je pacht znám. Pokud by zemědělec uzavřel jen nájemní smlouvu a zároveň na pozemku hospodařil, stala by se debata o tom, komu náleží vypěstované plodiny, podstatně složitější. Lze si i představit, že by hospodařením na pozemku zemědělec dokonce nájemní smlouvu porušoval.

Občanský zákoník obsahuje zvláštní ustanovení o zemědělském pachtu, což svádí k tomu, že zemědělský pacht mohou uzavřít pouze zemědělci, popřípadě že takový pacht se týká jen zemědělských pozemků. To však není pravda.

Jestliže jakékoliv osoby (to jest bez ohledu na své povolání) uzavřou mezi sebou pachtovní smlouvu, která se týká zemědělského či lesního pozemku, pak podle občanského zákoníku uzavřely zemědělský pacht. Rozhodující je tedy povaha propachtovávané věci.

Navíc odborná literatura se ještě přiklání k tomu, že zemědělský pacht lze uzavřít i o jiných typech pozemků, než je lesní či zemědělský pozemek, s argumentem, že rozhodující je, za jakým účelem je pacht uzavírán a zda propachtovávaný pozemek může sloužit účelu zemědělského pachtu.

Neujednáte-li si jiný „pachtovní rok“, pak se u zemědělského pachtu považuje za jeden pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku. Trvání pachtovního roku je důležité například z hlediska ukončení pachtu uzavřeného na dobu neurčitou, kdy dle zákona v takovém případě nastane ukončení pachtovní smlouvy posledním dnem následujícího pachtovního roku.

Stejně tak platí, že není-li jiná dohoda, pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu k 1. říjnu.

Pozor! Ujednáte-li si pacht na dobu delší než dva roky a zároveň jste takové ujednání neučinili písemně (jinak řečeno uzavřete-li pachtovní smlouvu „na podání ruky“), pak zákon předpokládá, že jste smlouvu uzavřeli na dobu neurčitou.

Chcete-li užívat pozemky jiné osoby k zemědělským účelům, vyplatí se využít zemědělský pacht. Ten vykazuje několik zvláštností, na které je třeba myslet, pokud pachtovní smlouvu uzavřete. Stejně tak nelze vyloučit, že zemědělský pacht uzavřete, aniž to kdy bylo vaším úmyslem. Doporučujeme proto věnovat při sepisování pachtovní smlouvy jejím jednotlivým ustanovením dostatečnou pozornost.