Dodatečné povolení „černé“ stavby podle nového stavebního zákona

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový SZ“), který měl původně nabýt účinnosti dne 1. 7. 2023, je aktuálně poznamenán celou řadou legislativních změn oproti původnímu znění. Provedené legislativní úpravy mají vliv i na tu část nového SZ, která se zabývá problematikou odstraňování staveb a dodatečného povolování „černých“ staveb, a proto vám tyto úpravy stručně představíme a vyzdvihneme změny, ke kterým došlo oproti původnímu znění nového SZ.

Zásadní změny v problematice odstraňování staveb a jejich dodatečného povolování přináší zákon č. 152/2023 Sb., který byl vyhlášen ve Sbírce zákonů dne 5. 6. 2023. Úvodem lze říci, že tato novela upouští od navrhovaného zásadního ztížení legalizace staveb realizovaných bez patřičného povolení stavebního úřadu.

Před samotným shrnutím provedených legislativních změn zdůrazňujeme, že za stavbu podle § 5 odst. 5 nového SZ se podle okolností rozumí též její část nebo změna dokončené stavby, přičemž změna dokončené stavby zahrnuje nástavbu (tj. zvýšení stavby), přístavbu (tj. rozšíření stavby) a stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Předmětem rozhodnutí o nařízení odstranění stavby tak může být i nepovolená nástavba, přístavba a stavební úprava, i když vlastní stavba, na které byly tyto změny provedeny, byla v minulosti řádně povolena.

A nyní ke změnám, které zákon č. 152/2023 Sb. přinesl. Do ust. § 250 odst. 1 nového SZ byl zařazen mezi důvody pro nařízení odstranění stavby též případ, kdy je stavba prováděna nebo provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.

„Černou“ stavbu bude možné dodatečně povolit pouze za podmínek stanovených v § 256 odst. 1 nového SZ. Kumulativně musí být splněny podmínky obsažené v § 193 nového SZ a současně (1) stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu, (2) stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z požadavků na výstavbu a (3) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle nového SZ spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

Z těchto požadavků tak vypadla dříve navrhovaná přísná podmínka spočívající v tom, že stavebník či vlastník stavby by musel v řízení prokázat, že při výstavbě jednal v dobré víře. Prokázání dobré víry u staveb provedených bez jakéhokoliv povolení stavebního úřadu mohlo být klíčovým problémem, jak dosáhnout dodatečného povolení stavby podle nové právní úpravy. Ve své podstatě by to bylo u těchto případů zcela nemyslitelné, protože dobrá víra by byla ze strany stavebního úřadu posuzována toliko objektivně. 

V odborných kruzích se již objevovaly názory, že požadavek na prokázání dobré víry u dodatečného povolování staveb by způsoboval, že by nová právní úprava byla příliš striktní, a tedy ve svém důsledku zcela kontraproduktivní, a proto bylo zřejmě přistoupeno k upuštění od této podmínky.

Novela přidala mezi podmínky pro dodatečné povolení stavby též to, že stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu, kdy tak již doplnila stávající navrhovanou podmínku, že stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. 

Posledně zmíněnou podmínku však novela provedená zákonem č. 152/2023 Sb. změkčila tím, že pokud by dotčená stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování stavby (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od sousedního pozemku) a stavebník by v řízení doložil souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považovala by se tak podmínka uvedená v § 256 odst. 1 písm. b) nového SZ za splněnou. 

Uvedené dvě podmínky v tomto ohledu lze hodnotit za pozitivní zpřísnění, protože v rámci dosavadní právní úpravy nebylo žádným problémem dodatečně povolit i stavbu, která vyžadovala udělení výjimky z obecných požadavků na výstavbu. Na druhou stranu změkčení podmínky uvedené v § 256 odst. 1 písm. b) nového SZ tím, že stavebník dodá souhlas sousedů, vyžaduje též jistou informovanost a obezřetnost dotčených sousedů, resp. aby si pořádně rozmysleli, zda dají stavebníkovi požadovaný souhlas, aby si mohl „černou“ stavbu zlegalizovat či nikoliv. 

Dle našeho názoru a praktických zkušeností toto změkčení zákonné podmínky povede mimo jiné k tomu, že sousedi budou dávat tyto souhlasy stavebníkům nejčastěji pod záminkou nemalé finanční motivace, což může stavebníkům „zvýšit“ náklady na realizaci a povolení jejich „černé“ stavby.

Současně si dovolujeme zdůraznit, že v řízení o dodatečném povolení stavby je nutné, aby byl stavebník aktivní, protože případná neaktivita může vést k zastavení řízení o dodatečném povolení stavby, či dokonce k jejímu zamítnutí. V rámci nového SZ je dokonce explicitně zdůrazněno, že pokud bude zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby, nebude možné podat žádost o vydání nového rozhodnutí. 

Dle nového SZ bude řízení o dodatečném povolení stavby součástí řízení o nařízení odstranění stavby, kdy tak na rozdíl od současné právní úpravy bude celé vyřízení „černé“ stavby administrativně i časově rychlejší, a proto je aktivita stavebníka v takovém řízení zcela nezbytná a žádoucí.

Pozitivně lze hodnotit zavedení podmínky pro dodatečné povolení „černé“ stavby spočívající v tom, že stavebník musí uhradit pokutu za to, že provedl stavbu bez povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním, byla-li uložena. Aktuálně stavební úřady pokuty za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající SZ“), často vůbec neřeší, protože to pro ně znamená administrativní zátěž a vedení dalšího řízení. 

Tím, že tyto situace úředníci neřeší, tak je takovým postupem de facto zvýhodňován stavebník, který prováděl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním a který tak zůstane nepotrestán za to, že jednal v rozporu s právními předpisy. Nyní v takových případech dáváme z pozice účastníků řízení podněty stavebním úřadům, aby o takových přestupcích bylo vedeno patřičné řízení, přičemž pokud na takové podněty nereagují, podáváme žádost o uplatnění opatření proti nečinnosti k nadřízenému správnímu orgánu. 

Věříme, že zavedení povinné podmínky (tj. zaplacení pokuty za přestupek stavebníka v řízení, ve kterém se řeší dodatečné povolení stavby) povede k tomu, že stavební úřady budou nuceny aktivně tyto přestupky řešit, jakož že uložené pokuty budou plnit řádně funkci trestu stavebníka za to, že jednal v rozporu s právními předpisy, jakož že takové pokuty budou přispívat k tomu, aby byl stavebník odrazován v budoucnu od páchání takové činnosti, což bude mít nepochybně stejný účinek na ostatní jedince, kteří by se mohli stát potenciálními „černými“ stavebníky.

Z výše uvedeného tak vyplývá, že i když zákon č. 152/2023 Sb. vypustil podmínku prokázání dobré víry stavebníka, stále platí, že bude zpřísněno dodatečné povolování staveb oproti stávajícímu stavu tím, že stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky. Je otázkou, zda tato nová právní úprava skutečně odradí stavebníky od provádění „černých“ staveb, což byl jeden z původních cílů nového SZ.

Zákon č. 152/2023 Sb. doplňuje do § 261 nového SZ odstavce 2, 3 a 4. Dle této nové právní úpravy bude platit, že Ministerstvo pro místní rozvoj může na žádost stavebního úřadu uhradit účelně vynaložené náklady vzniklé při provedení náhradního výkonu rozhodnutí o nařízení odstranění stavby nebo terénní úpravy, pokud stavební úřad usnesením podle § 119 odst. 4 správního řádu uložil povinnému zaplatit předem potřebné náklady na provedení exekuce a povinný tyto náklady nezaplatil.

Tuto novelizaci je možné uvítat s otevřenou náručí, protože celá řada stavebních úřadů, zejména těch, které sídlí v malých obcích, neprováděla exekuce staveb, u nichž bylo nařízeno jejich odstranění, z důvodu, že takové exekuce zatěžovaly už tak napjaté rozpočty obcí, což ve svém důsledku vedlo ke snižování efektivity v odstraňování černých staveb (např. docházelo k tomu, že v některých případech už ani nebylo možné provést exekuci, jak to dokládají případové studie řešené Veřejným ochráncem práv). Proto zákonodárce přistoupil ke shora uvedenému řešení, které má zefektivnit celý proces odstraňování staveb a umožnit jeho patřičnou realizaci.

Stavebníkům a vlastníkům „černých“ staveb tak lze nanejvýš doporučit, aby v případě, kdy mají zájem o legalizaci takové stavby, učinili co nejdříve kroky směřující k uvedení stavby do souladu s právními předpisy. S účinností od 1. 7. 2024 bude legalizace takové stavby ztížena, jak bylo naznačeno v textu výše.

Dle aktuální právní úpravy není podmínkou pro dodatečné povolení stavby též zaplacení pokuty za přestupek, protože stavebník prováděl stavbu bez povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Z praxe máme zkušenost, že stavební úřady často neřeší tyto přestupky stavebníků, ačkoliv by měly, tudíž i v tomto ohledu je možné říci, že dodatečné povolení stavby dle stávající úpravy může být pro stavebníka i levnější, než tomu bude v případě dle nového SZ, který mimo jiné stanovuje vyšší hranice sazby pokut, které se budou ukládat za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním.

PETRÁŠ REZEK

Autorem článku je Lenka Mičkalová z advokátní kanceláře PETRÁŠ REZEK, která je partnerem rubriky Právní servis na INFO.CZ a garantem oblastí občanského, rodinného práva a správního práva.