Pravda o cenách bytů v Česku: Proč vlastní bydlení končí a kdo dnes kupuje nemovitosti za cash?

Vojtěch Kristen: Poměr vlastnického a nájemního bydlení je v České republice přibližně 80:20. Čekáte, že se v souvislosti s krizí bydlení bude postupně měnit?

Jiří Medřický: Asi nezačnu optimisticky, ale ano, čekám. Cenotvorba v bytové výstavbě je jasná a i to, že se jako ekonomika chceme přibližovat spíš západu než východu, tento trend jen podpoří. Poměr vlastnického bydlení je u nás relativně vysoký, ale bohužel se bude měnit a nájemního bydlení bude přibývat.

Vojtěch Kristen: Jak rychle?

Jiří Medřický: Záleží na celé řadě faktorů – na koncentraci lidí ve městech, přílivu zahraničních studentů, lidí z Ukrajiny a podobně. Zatím stále převažuje růst počtu obyvatel ve velkých městech. Tempo si netroufnu odhadnout, ale sami vidíte, jak výrazně vzrostly ceny bytů v posledních letech. Pokud by tento trend, byť pomalejším tempem, pokračoval, bude se měnit i poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením.

Vojtěch Kristen: Pojďme si na úvod zarámovat celou debatu. Hlavní narativ je jasný – bydlení je nedostupné, zdražuje, hypotéky jsou drahé. K tomu si vybavuji studie Deloitte, podle které se na průměrný byt v Praze vydělává nejdéle v Evropě, zhruba 15 až 17 ročních platů. Na druhé straně: platí tato teze i mimo Prahu?

Jiří Medřický: Myslím si, že dnes je to hlavně o tom že lidé chtějí bydlet kvalitně. S rostoucí životní úrovní bude tento tlak ještě sílit. Lidé se budou dál stěhovat do měst nebo alespoň blíž k nim, případně do center menších měst. Proto si myslím, že po kvalitních adresách bude dlouhodobě vysoká poptávka.

Vojtěch Kristen: Takže je to podle vás megatrend na dalších deset, patnáct let? Lidé budou dál směřovat do Prahy, Brna nebo Olomouce?

Jiří Medřický: Myslím, že ano. Dnes se sice mluví o tom, že vysoké ceny lidi z měst vytlačují, ale to ve skutečnosti znamená hlavně rozšiřování metropolitních oblastí. Nemyslím si, že by lidé chtěli bydlet daleko od velkých měst. Tam je totiž koncentrace všeho důležitého – kvalitních škol, pracovních příležitostí i služeb. Tenhle trend podle mě jen tak nezmizí.

Co se pak bude dít v odlehlejších regionech, je druhá věc. Dobré lokality si podle mě cenu udrží, horší budou zlevňovat. Cena vždy odráží kvalitu daného místa. Pokud je lokalita odlehlá a chybí v ní služby nebo pracovní příležitosti, nižší cena sama o sobě nestačí k tomu, aby přilákala dostatek zájemců. V tomhle podle mě trh funguje poměrně přirozeně.

Vojtěch Kristen: Vidíte tedy scénář, že v některých odlehlejších částech republiky budou ceny nemovitostí skutečně klesat?

Jiří Medřický: Ano, ale bavíme se opravdu o neatraktivních lokalitách.

Vojtěch Kristen: Co je podle vás neatraktivní lokalita?

Jiří Medřický: Třeba samota, problémové sousedství nebo výrazně zanedbaný bytový fond. Místa, kde chybí školka, škola, obchod nebo další základní občanská vybavenost. Zkrátka lokality, které většina lidí za atraktivní nepovažuje.

Vojtěch Kristen: Když se podíváme na Prahu nebo obecně na ekonomicky silná centra, jaký vývoj tam čekáte v příštích letech?

Jiří Medřický: Ceny bytů v atraktivních lokalitách rostly v posledních letech velmi rychle, možná rychleji, než bychom si přáli. Ale nevidím důvod, proč by dlouhodobě neměly růst dál. Praha se dnes musí cenově srovnávat s městy typu Vídeň nebo Mnichov, ne pouze s Varšavou nebo dalšími městy na východ od nás. Záleží samozřejmě na nabídce a poptávce. Můžeme se bavit o stavebním zákoně nebo o rychlosti výstavby, ale zároveň je potřeba si uvědomit, kolik lidí chce v Praze žít a kolik bytů je k dispozici. Část bytového fondu navíc stále využívá krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo turistický ruch obecně. To všechno jsou faktory, které ceny ovlivňují. A Praha je město, o které bude zájem i nadále.

Vojtěch Kristen: Když trochu odbočíme – válka na Ukrajině se snad blíží k nějakému příměří. V Česku dnes žijí stovky tisíc Ukrajinců. Pokud by se část z nich po skončení války vrátila domů, co by to podle vás udělalo s českým realitním trhem?

Jiří Medřický: Pokud část obyvatel odejde, logicky se část trhu uvolní a může dojít k určité cenové korekci. Nemyslím si ale, že by odchod proběhl tak rychle nebo v takovém rozsahu, aby měl dramatický dopad. Nepředpokládám ani, že by během jednoho týdne zmizely z Prahy desetitisíce lidí a zůstaly prázdné byty. Spíš by to mohl být jeden z faktorů, který zpomalí tempo růstu cen, ale nic zásadního bych od toho nečekal.

Vojtěch Kristen: A pokud jde konkrétně o nájmy? Mohlo by to pohnout právě s nimi?

Jiří Medřický: Krátkodobě možná ano. Strukturální změnu bych ale nečekal.

Vojtěch Kristen: V Praze byl nově schválen Metropolitní plán. Politici v souvislosti s ním mluví až o 350 tisících nových bytech. Co to podle vás znamená pro Prahu, pro Pražany a pro dostupnost bydlení? 

Jiří Medřický: Je to číslo na papíře, které vzniklo v okamžiku schvalování nové strategie rozvoje města. Teď se ale musíme bavit hlavně o implementaci a všech souvislostech. Rozhodně to neznamená, že se během několika let objeví na trhu 350 tisíc nových bytů.

Vojtěch Kristen: Co si máme pod implementací a souvislostmi představit?

Jiří Medřický: Souvisí to například se stavebním zákonem. Něco se schválí, úředníci se s tím musí naučit pracovat, celý systém si musí sednout a projít porodními bolestmi. Existuje navíc řada projektů, které dnes stojí. Bylo by naivní očekávat, že se všechny najednou rozběhnou. Půjde o postupný náběh. Samozřejmě platí, že pokud Metropolitní plán umožní větší bytovou výstavbu, je to pozitivní. Nebude to ale změna, která by během několika let zásadně ovlivnila ceny.

Vojtěch Kristen: Když politici na tiskových konferencích opakovali číslo 350 tisíc bytů, jak byste ho přeložil do běžné řeči? Kdy lidé uvidí první výsledky?

Jiří Medřický: Jakmile Metropolitní plán vstoupí v platnost, začne se podle něj postupovat. Zároveň ale existuje velké množství projektů, které jsou už dnes rozpracované nebo čekají na povolení. Laicky bych to přeložil tak, že pokud všechno bude fungovat, měla by Praha časem dosáhnout stavu, kdy počet nově stavěných bytů odpovídá počtu lidí, kteří do města přicházejí. Jinými slovy – nabídka přestane výrazně zaostávat za poptávkou. A právě tehdy může dojít ke kýžené stabilizaci trhu.

Vojtěch Kristen: Tedy k nějakému rovnovážnému stavu.

Jiří Medřický: Přesně tak. Myslím, že právě to je cíl, který politici sledují, protože současný stav byl dlouhodobě neudržitelný.

Vojtěch Kristen: Praha má ale zároveň podle IPR historický deficit zhruba sto tisíc bytů. Když mluvíte o rovnovážném stavu, počítáte i s jeho postupným dohnáním?

Jiří Medřický: Ano.

Vojtěch Kristen: Dnes jsem byl na debatě o Metropolitním plánu a novém stavebním zákonu. Bylo zajímavé sledovat, koho lidé viní ze současné situace. Často zaznívalo, že hlavním viníkem jsou developeři – ti údajně vydělávají obrovské peníze. K tomu je možná dobrá příležitost vysvětlit finanční logiku developmentu. Jak funguje ekonomika projektu? Jaké marže máte, s jakými nejistotami pracujete a jakou roli v tom hraje zdlouhavé povolování?

Jiří Medřický: Začnu úplně od začátku. Ve chvíli, kdy koupíte pozemek a připravujete projekt, jste teprve na začátku povolovacího procesu. A úplně nejhorší věc, kterou jako developer zažíváte, je nejistota. Nevíte, jak dlouho bude povolování trvat, neznáte budoucí náklady, ale peníze už máte v projektu investované. Proto od nového stavebního zákona očekáváme především větší předvídatelnost. Když víte, v jakém časovém horizontu se budete pohybovat, mnohem lépe plánujete, jednáte s bankami i obchodními partnery. Největším problémem je tedy právě nejistota.

Vojtěch Kristen: Co to znamená konkrétně pro finančního ředitele? Když víte, že povolení může přijít za tři roky, ale také za deset let, jak se s tím pracuje?

Jiří Medřický: Je to velmi složité. Financování projektu nastavíte například na tři roky, ale pokud se povolení o několik let opozdí, musíte situaci řešit úplně jinak. Samozřejmě jsme se s tím za ta léta naučili žít, máme rezervy i alternativní scénáře, ale nikdy to není jednoduché. Například naše Galerie Pernerka v Pardubicích je projekt za miliardy korun. Pokud se vám jeho příprava posune o několik let, je to mimořádně nákladná situace.

Vojtěch Kristen: Dá se ta nejistota vyčíslit?

Jiří Medřický: Ano. U některých projektů představuje desítky procent nákladů. V absolutních číslech jde někde o desítky milionů korun, jinde o stovky milionů.

Vojtěch Kristen: A ty vám samozřejmě nikdo neproplatí.

Jiří Medřický: Neproplatí. Ve výsledku se je ale snažíte promítnout do konečné ceny projektu.

Vojtěch Kristen: Takže je nakonec zaplatí zákazník.

Jiří Medřický: Část těchto nákladů se skutečně promítne do ceny pro zákazníka.

Vojtěch Kristen: Jinými slovy – cenu čekání na razítka nakonec zaplatí kupující.

Jiří Medřický: Ano. Právě proto říkám, že nový stavební zákon by měl trh narovnat. Dnes se kvůli složitému povolování řada staveb vůbec nerealizuje a vzniká tak převis poptávky nad nabídkou, zejména u bydlení. Pokud se podaří tento problém odstranit, trh začne fungovat podobně jako jiná odvětví ekonomiky. My budeme schopni lépe plánovat, přesněji rozpočtovat, stavět rychleji a levněji. A to se může promítnout i do konečných cen.

Vojtěch Kristen: Každý byznys potřebuje především předvídatelné prostředí.

Jiří Medřický: Přesně tak.

Vojtěch Kristen: Když se řekne, že povolovací proces trvá deset let, většina lidí si pod tím nedokáže nic konkrétního představit. Co se během té doby vlastně děje?

Jiří Medřický: Především obíháte úřady. Ve většině případů si všechna razítka obstaráváte sami. Je to velmi složitý proces. I ministerstvo dnes říká, že by systém sbírání razítek měl skončit. To je určitě správně. Vedle samotného počtu razítek je ale velkým problémem neustálé odvolávání účastníků řízení. Často se vracíte k věcem, které už byly jednou rozhodnuté. Někomu se podaří rozhodnutí zvrátit a celý proces začíná znovu. Už to ani není úsměvné, je to hlavně nesmírně vyčerpávající. Pokud nový zákon nastaví odvolací proces do jasnějších mantinelů, bude to velký posun.

Vojtěch Kristen: Zažil jste někdy situaci, kdy jste si řekli, že už projekt raději vzdáte?

Jiří Medřický: My jsme poměrně odolní, takže se snažíme vydržet. Ale dnes skutečně řešíme jeden velký projekt, kde bylo odvolání tolik, že během čekání dramaticky vzrostly stavební náklady. Dnes už reálně zvažujeme, že projekt nepostavíme ani ve chvíli, kdy všechna povolení nakonec získáme. Ekonomicky už totiž přestal dávat smysl.

Vojtěch Kristen: To je vlastně paradox. Povolení nakonec dostanete, ale projekt už se nevyplatí.

Jiří Medřický: Přesně tak. Čas dokáže ekonomiku projektu změnit natolik, že se z původně smysluplné investice stane ztrátová.

Vojtěch Kristen: Ještě bych se zastavil u fenoménu NIMBY (Not In My BackYard/Ne na mém pozemku – pozn. red.), který je velkým tématem nejen v Česku. Nově se mluví i o fenoménu BANANA – Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything. Nestavět absolutně nic nikde blízko ničeho. Do jaké míry právě odpor místních obyvatel, spolků nebo různých iniciativ zpomaluje výstavbu?

Jiří Medřický: Je to velký problém. Všichni o něm víme.

Vojtěch Kristen: Kolik připomínek například u většího projektu řešíte?

Jiří Medřický: Jsou to desítky až stovky připomínek. U opravdu velkých projektů člověka někdy překvapí, co všechno se objeví. Nový stavební zákon tento problém úplně neodstraní, ale přesouvá velkou část diskuse na začátek procesu – do územního plánování a do větších pravomocí obcí. Mění pravidla hry. Myslíme si, že by to mohlo fungovat lépe a hlavně předvídatelněji. Současný stav byl jedním z důvodů, proč bylo jasné, že systém už potřebuje změnu.

Vojtěch Kristen: Dá se vyčíslit, o kolik dnes NIMBY prodlužuje přípravu projektů?

Jiří Medřický: To bych si netroufl. Je to spíš otázka pro právníky. U některých projektů ale mluvíme o měsících, u jiných o několika letech. A to jsou samozřejmě reálné peníze, které v projektu zůstávají uvázané.

Vojtěch Kristen: Když už mluvíme o vztahu mezi developery a městy, pojďme k takzvaným kontribucím. Někteří je popisují skoro jako novodobé desátky – developer zaplatí za opravu silnice, školku nebo jinou infrastrukturu výměnou za možnost stavět. Jak se na to díváte?

Jiří Medřický: Bereme to jako přirozenou součást developmentu a snažíme se být v tomto směru vstřícní, zejména u větších projektů. Každá samospráva samozřejmě funguje trochu jinak, takže někde jsou požadavky vyšší, jinde nižší. Ale pokud vzniká nový bytový celek nebo se revitalizuje brownfield, je logické, že se řeší také školy, komunikace, veřejná prostranství nebo zeleň. Tohle podle mě k developmentu jednoduše patří.

Vojtěch Kristen: Takže jste s tím jako obor smíření?

Jiří Medřický: Ano. Samozřejmě vždy záleží na konkrétní výši příspěvků a na ekonomice projektu, ale princip jako takový považujeme za správný. Musí existovat rovnováha mezi zájmy města a investora. Nemyslím si, že by právě kontribuce představovaly největší problém současného developmentu.

Vojtěch Kristen: Co je tedy podle vás největším problémem developmentu?

Jiří Medřický: Že se často říká, že developeři jsou nejbohatší a mohou za všechno. Ne, vážně. Největším problémem je stále povolovací proces. Nevíte, jak dlouho bude trvat, neznáte konečné náklady a nemáte možnost to zásadně ovlivnit. Proto považuji snahu dostat celý proces do jasných pravidel za správnou.

Vojtěch Kristen: Na závěr mě zajímá ještě jedna věc. Jak se mění vaši zákazníci? Kdo dnes kupuje nové byty? Jsou to investoři, rodiny, cizinci nebo lidé, kteří byty pořizují na krátkodobé pronájmy?

Jiří Medřický: Nejsme největší rezidenční developer, takže nechci mluvit za celý trh. Ale z toho, co vidíme, převažují spíše movitější klienti. Často jde o lidi, kteří už jednu nebo více nemovitostí vlastní. Samozřejmě se objevují i zahraniční zájemci.

Potvrzuje se tím jedna nepříjemná věc – ceny jsou dnes tak vysoké, že dochází ke koncentraci majetku. Nové byty si může dovolit stále užší skupina lidí. Před deseti lety byla mezi kupujícími mnohem silněji zastoupena střední nebo vyšší střední třída. Dnes jsou ty nůžky výrazně otevřenější.

Vojtěch Kristen: Funguje to tak, že část klientů přijde a zaplatí celý byt z vlastních peněz, aniž by řešila hypotéku?

Jiří Medřický: Hypotéky samozřejmě stále využívá část kupujících. Ale těch, kteří platí z vlastních prostředků, je dnes poměrně hodně.